中華全國律師協會律師辦理土地法律業務操作指引
（一）
目 錄 總 則
第一編 律師辦理土地權屬登記業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 土地權利設定登記過程中的律師業務
第一節 一般規定
第二節 劃撥國有建設用地設定登記中的律師業務
第三節 出讓國有建設用地設定登記中的律師業務
第四節 國家作價出資（入股）國有建設用地設定登記中的律師業務
第五節 國家租賃國有建設用地設定登記中的律師業務
第六節 國家授權經營國有建設用地設定登記中的律師業務
第七節 集體土地所有權和使用權設定登記中的律師業務
第八節 國有建設用地抵押權設定登記中的律師業務
第九節 國有建設用地出租權設定登記中的律師業務
第三章 土地變更登記中的律師業務
第一節 一般規定
第二節 劃撥國有建設用地使用權變更登記中的律師業務
第三節 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經營國有建設用地
使用權變更登記中的律師業務
第四節 集體土地所有權和使用權變更登記中的律師業務
第五節 土地他項權利變更登記律師業務
第六節 名稱、地址和土地用途變更登記律師業務
第四章 土地注銷登記中的律師業務
第五章 土地權屬爭議業務中的律師業務
第一節 一般規定
第二節 土地權屬的確定
第三節 土地權屬爭議中的律師業務
第二編 律師辦理土地征收業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 土地征收的程序
第三章 征地的費用補償和人員安置
第一節 征地補償費用
第二節 被征地人口的安置
第三節 征地補償協議
第四章 律師辦理征地補償安置標準聽證法律業務
第五章 律師辦理土地補償安置標準爭議協調、裁決法律業務
第六章 律師辦理土地補償爭議行政復議法律業務
第七章 律師辦理征地補償安置標準爭議的訴訟
第一節 征地補償安置爭議
第二節 征地補償費用分配糾紛
第三編 律師辦理土地儲備業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 土地儲備的基本程序
第三章 律師審核土地儲備合同應注意的問題
第四編 律師辦理建設用地使用權取得的業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 律師辦理建設用地使用權劃撥業務操作指引
第三章 律師辦理建設用地使用權協議出讓業務操作指引
第四章 律師辦理建設用地使用權招標、拍賣、掛牌出讓業務操作指引
第五章 律師辦理國有土地租賃業務操作指引
第六章 律師辦理建設用地使用權出讓合同糾紛業務操作指引
第五編 律師辦理建設用地使用權流轉業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 律師辦理建設用地使用權轉讓一般業務的操作指引
第一節 對擬轉讓的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權轉讓合同
第三節 建設用地使用權轉讓的風險監管
第四節 建設用地使用權轉讓登記
第三章 律師辦理國有建設用地轉讓特殊業務的操作指引
第一節 房地產項目轉讓（含在建工程轉讓）
第二節 項目公司股權轉讓
第四章 律師辦理建設用地使用權抵押業務的操作指引
第一節 對擬設定抵押的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權抵押合同
第三節 建設用地使用權抵押登記
第四節 建設用地使用權抵押權的實現
第五章 律師辦理建設用地使用權出租業務的操作指引
第一節 對擬設定出租的建設用地使用權的調查與審核
第二節 建設用地使用權出租合同
第三節 建設用地使用權出租登記
第六章 律師辦理建設用地使用權投資合作業務的操作指引
第一節 對擬投資的建設用地使用權及投資合作項目的調查與審核
第二節 建設用地使用權投資合作合同
第三節 投資合作中建設用地使用權的流轉
第四節 建設用地使用權投資合作常見問題處理
第六編 律師辦理涉外土地法律業務操作指引
第一章 一般規定
第二章 境外投資者以出讓方式取得建設用地使用權
第一節 外商參與建設用地使用權招標、拍賣、掛牌的特殊要求
第二節 外商取得建設用地使用權投資設立房地產開發企業
第三章 外資并購境內房地產開發企業
第一節 境外投資者并購的一般要求
第二節 外資股權并購境內房地產開發企業的審批
第三節 外資資產并購境內房地產開發企業的審批
第四章 其他涉外土地法律業務
第一節 外商投資項目核準
第二節 外商投資企業審批權限
第三節 外商投資企業境內再投資的審批
第四節 外商投資房地產企業備案
第七編 律師辦理農村集體土地使用權業務操作指引
第一章 概述
第一節 農村集體土地的法律制度
第二節 耕地保護制度
第三節 基本概念界定
第二章 農村集體建設用地
第一節 農村集體建設用地使用權
第二節 農村集體建設用地使用權的流轉
第三節 非農建設用地
第三章 農村宅基地
第四章 農村土地承包經營權
第一節 土地承包經營權
第二節 農村土地承包經營權的具體流轉
第三節 土地承包經營權的糾紛及解決
第五章 城中村改造的法律問題
第一節 城中村改造中的法律關系
第二節 城中村改造過程中的法律業務
附 則
總 則
第1條 制定目的
為規范律師依法辦理與土地相關的訴訟和非訴訟業務、提高律師承辦土地法律業務的服務質量，依據《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規、規章和最高人民法院相關司法解釋，結合土地法律服務實務，特制定本指引供律師及相關人士在實際業務中參考與借鑒。
第2條 主要概念
2.1 土地權屬，是指土地的所有權、使用權和他項權利的歸屬。
2.2 土地所有權，是指國家或集體經濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權利。
2.3 土地使用權，是指土地使用人依法對土地加以利用的權利。
2.4 劃撥土地使用權，是指經縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后取得的國有土地使用權，或者經縣級以上人民政府依法批準后無償取得的國有土地使用權。
2.5 出讓土地使用權，是指國家以土地所有者的身份將國有土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付相應出讓金后取得的土地使用權。
2.6 建設用地使用權，是指利用土地營造建筑物、構筑物和其他設施建設的權利。建設用地使用權分為國有土地建設用地使用權和集體土地建設用地使用權。
2.7 國有土地建設用地使用權，是指公民、法人和其他經濟組織進行非農業建設依法使用國有土地的權利。
2.8 集體土地建設用地使用權，是指鄉（鎮）村建設用地，由鄉（鎮）村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業建設而使用土地的權利。集體土地建設用地主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。
第3條 律師辦理土地法律業務的主要法律依據
3.1 《中華人民共和國物權法》（以下簡稱《物權法》）（2007年3月16日第十屆全國人民代表大會第五次會議通過，2007年10月1日起施行）。
3.2 《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）（1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過，1999年10月1日起施行）。
3.3 《中華人民共和國民事訴訟法》（以下簡稱《民事訴訟法》）（第十屆全國人民代表大會常務委員會第三十次會議修訂，2008年4月1日起施行）。
3.4 《中華人民共和國行政訴訟法》（以下簡稱《行政訴訟法》）（第七屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過，1990年10月1日起施行）。
3.5 《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》）（2004年8月28日第十屆全國人民代表大會常務委員會第十一次會議第二次修正）。
3.6 《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）（2007年8月30日第十屆全國人民代表大會常務委員會第二十九次會議修正）。
第4條 律師辦理土地法律業務的基本原則
4.1 忠誠負責原則。律師辦理土地法律業務，應不受任何單位及其他組織和個人的非法干涉，依法維護國家法律的正確實施和委托人的合法權益。
4.2 專業精湛原則。律師辦理土地法律業務，應具備相應的業務能力和水平，以扎實的專業知識和技能為委托人提供優質服務。
4.3 勤勉敬業原則。律師辦理土地法律業務，應勤于學習、勤于思考，恪盡職守，根據委托人的要求完成各項受托法律業務。
第5條 律師辦理土地法律業務的具體內容
5.1 擬制、審查、修改合同。
5.2 出具法律意見書、風險告知書。
5.3 策劃涉地項目的業務操作方案。
5.4 對涉地項目相關情況出具盡職調查報告。
5.5 代表當事人參加談判、簽約、履約交割。
5.6 接受項目雙方當事人的委托，對涉地交易合同的定金、保證金、價款予以監（托）管服務。
5.7 為涉地項目的項目法人擔任專項法律顧問或全過程法律服務。
5.8 對發生爭端的涉地項目，接受當事人的委托代理申請行政裁決、仲裁或訴訟。
第6條 本操作指引的適用范圍
律師從事土地法律實務的非訴訟法律服務，盡職調查、參與談判、受托起草、修改有關合同以及代辦有關登記備案手續時應注意的事項。律師代理有關訴訟案件時，也可以參考本指引。
第7條 特別說明
本指引旨在向律師提供辦理土地法律業務方面的經驗，而非強制性規定，供律師在實踐中參考。
第一編 律師辦理土地權屬登記業務操作指引
第一章 一 般 規 定
第8條 主要法律依據
8.1 《中華人民共和國農村土地承包法》（以下簡稱《農村土地承包法》）。
8.2 《中華人民共和國土地管理法實施條例》（以下簡稱《土地管理法實施條例》）。
8.3 《土地登記規則》。
8.4 《土地登記辦法》。
8.5 《關于變更土地登記的若干規定》。
8.6 《土地登記資料公開查詢辦法》。
8.7 《關于辦理土地登記有關問題的通知》。
8.8 《關于變更土地登記的若干規定》。
8.9 《確定土地所有權和使用權的若干規定》。
8.10 《規范國有建設用地租賃若干意見》。
8.11 《關于國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。
8.12 《關于劃撥國有建設用地抵押登記有關問題的通知》。
8.13 《農村集體國有建設用地抵押登記的若干規定》。
8.14 《土地權屬爭議調查處理辦法》。
8.15 《最高人民法院關于能否將國有建設用地折價抵償給抵押權人問題的批復》。
8.16 《最高人民法院關于同一土地登記在兩個土地證上應如何確認權屬的復函》。
第9條 律師辦理土地權屬登記業務的注意事項
律師代辦登記手續的，要取得并向土地登記機構出具委托人的授權委托書，并按有關規定辦理授權委托書的公證手續。代理境外人士申請土地登記的，授權委托書和被代理人身份證明應當依法經過公證或者認證；未成年人的土地權利，應當由其監護人代為申請登記。
第二章 土地權利設定登記過程中的律師業務
第一節 一 般 規 定
第10條 概念界定
土地設定登記是對新設定的土地權利的登記，是在土地初始登記結束后，登記機關對一宗土地上新設定的國有建設用地使用權、所有權和土地他項權利進行的登記。
第11條 登記的基本單位
登記是以宗地為基本單元，兩宗以上土地的土地使用者，應分宗申請；兩個以上土地使用者共同使用一宗地的，應分別申請；跨縣級行政區使用土地的，應分別向土地所在地的縣級人民政府土地管理部門申請。
第12條 土地權利設定登記的分類
12.1 劃撥國有建設用地的設定登記。
12.2 出讓國有建設用地的設定登記。
12.3 國家作價出資（入股）國有建設用地的設定登記。
12.4 租賃國有建設用地的設定登記。
12.5 國家授權經營國有建設用地設定登記。
12.6 集體土地所有權和集體建設用地設定登記。
12.7 國有建設用地抵押權設定登記。
12.8 國有建設用地出租權設定登記。
第13條 申請土地權利登記的必備資料
13.1 《土地登記申請書》。
13.2 申請人身份證明。
13.3 土地權屬來源證明。
13.4 地上附著物權屬證明。
第二節 劃撥國有建設用地設定登記中的律師業務
第14條 律師應當告知委托人申請條件及申請期限
14.1 新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的建設用地批準書。在接到建設用地批準書之日起30日內申請，建設項目竣工驗收后，應當在竣工驗收之日起30日內申請。
14.2 其他項目使用劃撥國有建設用地，委托人應當持有縣級以上人民政府的批準用地文件。在接到批準用地文件之日起30日內申請。劃撥新征用農民集體所有土地的，被征地單位應當同時申請集體土地所有權注銷登記或者變更登記。
第15條 律師應提示委托人申請所需要的材料
15.1 建設用地批準書。
15.2 國有建設用地劃撥決定書。
15.3 立項批復或相關批準文件，屬于劃撥新征用農民集體所有土地的，應提供:
（1） 農用地轉用方案批準文件；
（2） 補充耕地方案批準文件；
（3） 征用土地批準文件；
（4） 原《集體土地所有權證》；
（5） 原《集體建設用地證》。
15.4 選址意見書。
15.5 規劃許可證、規劃紅線圖。
15.6 繳納補償安置費的證明。
15.7 地籍調查表、宗地圖等地籍資料。
15.8 屬于新開工的大中型建設項目使用劃撥國有建設用地的，應提供:
（1） 土地預登記文件；
（2） 項目竣工驗收報告。
15.9 其他證明文件和資料。
第三節 出讓國有建設用地設定登記中的律師業務
第16條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
16.1 委托人應該有國有建設用地使用權出讓合同和國有建設用地使用權出讓金支付憑證。
16.2 以出讓方式取得國有建設用地的，應當在按出讓合同約定支付全部國有建設用地使用權出讓金后30日內申請。成片開發用地采取一次出讓、分期付款、分期提供出讓國有建設用地使用權的，應當在每期付款后30日內申請。
第17條 律師應提示委托人申請所需材料
17.1 《建設用地批準書》。
17.2 規劃許可證、規劃紅線圖。
17.3 《國有建設用地使用權出讓合同》。
17.4 出讓金、契稅繳納憑證。
17.5 地籍調查表、宗地圖等地籍資料。
17.6 其他證明文件和資料。
第四節 國家作價出資（入股）國有建設用地設定登記中的律師業務
第18條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
18.1 申請人應為改組后的新設企業，持有國有建設用地入股合同。
18.2 應當在簽訂入股合同之日起30日內申請。
第19條 律師應提示委托人申請所需要的材料
19.1 企業改制方案及批準文件。
19.2 土地資產處置方案及批準文件。
19.3 土地估價備案材料。
19.4 國有建設用地作價出資(入股)合同。
19.5 土地行政主管部門與國有股權持股單位簽訂的委托持股合同。
19.6 建設用地批準書。
19.7 原《國有土地使用證》。
19.8 其他證明文件。
第五節 國家租賃國有建設用地設定登記中的律師業務
第20條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
20.1 申請人應該有國有建設用地使用權租賃合同。
20.2 申請人應當在簽訂租賃合同之日起30日內辦理。
第21條 律師應提示委托人申請所需要的材料
21.1 國有建設用地租賃批準文件。
21.2 國有建設用地使用權租賃合同。
21.3 建設用地批準書。
21.4 原《國有土地使用證》。
21.5 其他證明文件。
第六節 國家授權經營國有建設用地設定登記中的律師業務
第22條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
22.1 申請人應當有國有建設用地經營管理授權書。
22.2 應在取得國有建設用地經營管理授權書后30日內申請。
第23條 律師應提示委托人申請所需要的材料
23.1 企業改制方案及批準文件。
23.2 土地資產處置方案及批準文件。
23.3 土地估價報告備案材料。
23.4 《國有建設用地經營管理授權書》。
23.5 被授權經營國有建設用地公司土地配置材料。
23.6 國有建設用地批準書。
23.7 原《國有土地使用證》。
23.8 其他證明文件。
第七節 集體土地所有權和使用權設定登記中的律師業務
第24條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
24.1 應當在作出申請登記決定，或者接到相關單位和個人依法要求登記書面文件之日起30日內辦理。
24.2 使用集體土地進行建設或者生產的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準用地文件或者簽訂農地使用合同之日起30日內辦理。
第25條 律師應提示委托人申請所需要的材料
25.1 集體土地所有者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 土地改革時頒發的土地所有證；
（2） 人民政府和有關部門的批準文件；
（3） 權屬界線協議書；
（4） 其他證明文件。
25.2 集體土地農業用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府批準文件；
（2） 土地承包經營合同；
（3） 拍賣金支付憑證；
（4） 其他證明文件。
25.3 鄉（鎮）村企事業建設用地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府國有建設用地批準文件；
（2） 國有建設用地批準書；
（3） 聯營合同；
（4） 原《集體土地使用證》；
（5） 其他證明文件。
25.4 農村居民宅基地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件為：
（1） 人民政府的批準文件；
（2） 其他證明文件。
25.5 集體所有的“四荒”地使用者向土地登記機關提交的土地權屬證明文件：
（1） “四荒”地承包(租賃)合同或“四荒”地拍賣協議等；
（2） 拍賣金支付憑證；
（3） 其他證明文件。
第26條 律師辦理本節法律業務的注意事項
26.1 土地承包經營合同的甲方(發包方、出租方或拍賣方)必須是集體土地所有權人，農村集體以外的單位和個人承包農業用地必須得到鄉（鎮）人民政府批準。
26.2 農業用地承包經營期限為30年，承包、租賃、拍賣“四荒”地使用權，最長不超過50年。
26.3 農村村民一戶只能擁有一處宅基地。
第八節 國有建設用地抵押權設定登記中的律師業務
第27條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
27.1 申請人為抵押人(土地使用)和抵押權人。
27.2 應當在抵押合同簽訂后15日內申請。同一宗地多次抵押時，以收到抵押登記申請先后為序辦理抵押登記和實現抵押權。
第28條 律師應提示委托人申請所需材料
28.1 《國有土地使用證》。
28.2 主合同和抵押合同。
28.3 土地估價報告。
28.4 下列其他相關文件：
（1） 劃撥國有建設用地使用權抵押的，提交土地行政主管部門批準抵押文件和處置時應交付的土地出讓金數額；
（2） 集體建設用地使用權抵押的，提交集體土地所有權人同意的抵押證明；
（3） 抵押人為股份制企業的，提交董事會同意的抵押證明；
（4） 以共有建設用地使用權抵押的，提交其他共有人同意抵押證明。
第29條 律師應協助委托人進行權屬審核
29.1 對合同主體的審核：抵押人和抵押權人應簽訂一致的抵押合同。
29.2 對國有建設用地的審核：
（1） 若為劃撥國有建設用地，則應按照土地行政主管部門確認的抵押宗地的國有建設用地使用權出讓金額證明，在抵押合同中確定實現抵押權時，應當從拍賣所得的地價款中繳納相當于國有建設用地使用權出讓金的款額。
（2） 若為集體建設用地，因涉及集體土地轉為國有建設用地，集體建設用地使用權抵押應取得集體土地所有權人同意。
29.3 對抵押貸款期限的審核，應小于土地使用期限減去已使用期限的剩余期限。
29.4 對抵押貸款額的審核，抵押貸款金額應小于土地評估價值，抵押率應當符合金融部門的規定。
29.5 對宗地部分抵押的審核，必須征得有關部門同意。
29.6 對一宗地多次抵押的審核，抵押貸款金額的總和應小于國有建設用地使用權及地上建筑物價值。
第30條 律師辦理本節法律業務的注意事項
30.1 為有效設立抵押權，應及時辦理抵押登記。未經土地管理部門抵押登記，不能發生抵押權成立并生效的法律效果。
30.2 異地抵押的，必須到土地所在地的原登記機關辦理抵押登記。
第九節 國有建設用地出租權設定登記中的律師業務
第31條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
31.1 申請人為出租人(土地使用者)和承租人。
31.2 應當在租賃合同簽訂后15日內提出申請。
第32條 律師應提示委托人申請所需要的材料
32.1 土地權屬來源證明，《國有土地使用證》和《集體土地使用證》。
32.2 劃撥國有建設用地出租批準文件。
32.3 國有建設用地出租合同。
32.4 有關部門認證的出租地塊開發投資證明。
32.5 其他證明文件。
第33條 律師應協助委托人對權屬進行審核
33.1 對申請人的審核
33.1.1 出租人應為土地使用者并與《國有土地使用證》或《集體土地使用證》的土地權利人一致。
33.1.2 出租人和承租人應與租賃合同簽訂雙方一致。
33.2 對土地投資情況的審核，未按國有建設用地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用的土地，不得出租。
33.3 對土地用途的審核，應符合規定的國有建設用地的用途。
33.4 對租賃期限的審核，應小于國有建設用地使用權出讓期限減去已使用期限的剩余期限。
第三章 土地變更登記中的律師業務
第一節 一 般 規 定
第34條 概念界定
土地變更登記是指在初始土地登記后，土地管理部門對土地所有者、土地使用者以及他項權利擁有者因土地權屬、土地用途等事項發生變更而進行的土地登記。
第35條 土地變更登記的分類
35.1 劃撥國有建設用地的變更登記。
35.2 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經營國有建設用地變更登記。
35.3 集體土地所有權和國有建設用地變更登記。
35.4 土地他項權利變更登記。
35.5 名稱、地址和土地用途變更登記。
第二節 劃撥國有建設用地使用權變更登記中的律師業務
第36條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
36.1 申請人為劃撥國有建設用地使用者。因住房制度改革出售公有住房引起的變更登記，申請人為售房單位和購房職工。
36.2 應當在繳納國有建設用地使用權出讓金后30日內申請；出售公有住房，售房單位和購房職工應當在房產管理部門登記房屋所有權之日起30日內申請。
第37條 律師應提示委托人申請所需要的材料
37.1 劃撥國有建設用地補辦出讓手續的變更登記需要的文件：
（1） 政府批準文件；
（2） 原《國有土地使用證》；
（3） 《國有建設用地使用權出讓合同》；
（4） 國有建設用地使用權出讓金及有關稅費繳納憑證；
（5） 其他證明文件。
37.2 出售公有住房引起的劃撥國有建設用地變更登記需要的文件：
（1） 公房出售批準文件；
（2） 原《國有土地使用證》；
（3） 權利人為購房職工的《房屋所有權證》；
（4） 售房單位與購房職工簽訂的售房合同；
（5） 其他證明文件。
第三節 出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經營
國有建設用地使用權變更登記中的律師業務
第38條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
38.1 申請人為出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經營國有建設用地使用權的轉讓人和受讓人，其中因處分抵押財產涉及國有建設用地使用權轉讓的，申請人為抵押人(使用者)、抵押權人和受讓人。
38.2 申請期限。
38.2.1 以作價出資(入股)方式轉讓的，在作價出資(入股)合同簽訂之日起30日內。
38.2.2 依法轉讓土地使用權的，或因買賣、轉讓地上建筑物、附著物等一并轉移土地使用權的，在轉讓合同簽訂后30日內，涉及房產變更的，在房產變更登記發證后15日內。
38.2.3 單位合并、分立和企業兼并的，在合同簽訂后30日內或接到上級主管部門的批準文件后30日內。
38.2.4 處分抵押財產的，在抵押財產處分后30日內。
第39條 律師應提示委托人申請所需要的材料
39.1 原《國有土地使用證》。
39.2 土地稅費繳納證明。
39.3 除了以上權屬證明文件外，各類出讓、國家作價出資(入股)、國家租賃和授權經營國有建設用地使用權變更登記，還應提交以下證明文件：
（1） 以入股方式轉讓的，提交入股合同。
（2） 國有建設用地使用權轉讓的，提交轉讓合同、轉讓地塊投資證明、商品房預售登記備案材料、稅費繳納憑證。
（3） 單位合并、分立和企業兼并的，提交合同及上級主管部門的批準文件。
（4） 處分抵押財產的，提交處分抵押財產的證明文件。
第40條 律師辦理本章法律業務的注意事項
律師應特別提示受讓人，其國有建設用地使用權轉讓未經土地登記管理部門轉移登記，不得對抗第三人。為防止轉讓人一地多售等非法行為侵害買受人權益，應及時辦理轉移登記。
第四節 集體土地所有權和使用權變更登記中的律師業務
第41條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
申請人為權屬變更前后的權利人。應在接到有關協議批準文件后30日內辦理。
第42條 律師應提示委托人申請所需要的材料
42.1 集體土地所有權變更登記所需材料：
（1） 原《集體土地所有權證》；
（2） 農用地交換調整協議；
（3） 農用地交換調整批準文件；
（4） 土地征用協議及批準文件；
（5） 其他證明文件。
42.2 集體建設用地使用權變更登記所需材料
（1） 原《集體土地使用證》；
（2） 集體建設用地使用權轉移協議；
（3） 轉移協議批準文件；
（4） 其他證明文件。
第五節 土地他項權利變更登記律師業務
第43條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
43.1 申請人是土地他項權利關系人。在國有建設用地使用權抵押期間，抵押合同的項目內容發生變更的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在抵押合同發生變更之日起15日內申請。
43.2 經抵押權人同意，抵押的國有建設用地使用權依法轉讓的，申請人為抵押人、抵押權人和受讓人。應當在申請辦理國有建設用地使用權轉讓登記的同時申請。
43.3 抵押合同期滿，續簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權人。應當在期滿之日起15日內申請。
43.4 國有建設用地使用權出租期間，租賃合同的項目內容發生變更的，申請人為出租人和承租人。應當在租賃合同發生變更之日起15日內申請。
43.5 國有建設用地使用權出租期間依法轉讓的，申請人為出租人、承租人和受讓人。應在申請辦理國有建設用地使用權轉讓登記的同時辦理。
43.6 國有建設用地使用權出租期滿，續簽出租合同的，申請人為出租人和承租人。應在期滿之日起15日內申請。
43.7 依法繼承土地他項權利的，申請人為原土地他項權利關系人和繼承人。應在辦理繼承手續之日起30日內申請。
43.8 其他形式土地他項權利變更的，申請人為當事人。應當在變更事實發生之日起30日內申請。
第44條 律師應提示委托人申請所需材料
44.1 原抵押合同、租賃合同等。
44.2 原《國有土地使用證》、《集體土地使用證》、《土地他項權利證明書》。
44.3 變更后的抵押合同、租賃合同、遺囑等。
44.4 有關批準文件。
44.5 其他證明文件。
第六節 名稱、地址和土地用途變更登記律師業務
第45條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
45.1 名稱、地址和土地用途變更登記的申請人應為土地權利人。
45.2 委托人申請的時限
45.2.1 名稱、地址發生變更的，應當在變更之日起30日內申請。
45.2.2 國有建設用地的用途發生變更的，應當在批準變更之日起30日內申請。
45.2.3 農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的，應當在農業結構調整后30日內申請。
45.2.4 集體土地建設用地的用途發生變更的，應當在接到有批準權的地方人民政府批準文件之日起30日內申請。
第46條 律師應提示委托人申請所需材料
46.1 《國有建設用地登記申請表》。
46.2 原《國有土地使用證》、《集體土地所有權證》等。
46.3 地上建筑物、附著物權屬證明。
46.4 名稱變更證明文件。
46.5 地址變更登記的，需提交有關單位(地名辦)批準的地址變更證明文件。
46.6 國有建設用地用途發生變更的，申請人應提交城市規劃部門、土地行政主管部門等部門批準用途改變的文件，以出讓方式取得國有建設用地的用途發生變更的，土地使用者還應當提交簽訂的國有建設用地使用權出讓合同變更協議，或者重新簽訂的國有建設用地使用權出讓合同。
46.7 農村集體所有土地進行農業結構調整涉及已登記地類變化的，申請人應提交農業部門或其他有批準權部門的批準文件；集體土地建設用地的用途發生變更的，申請人應提交地方人民政府批準用途改變的文件。
46.8 宗地圖。
46.9 其他證明文件。
第四章 土地注銷登記中的律師業務
第47條 概念界定
注銷土地登記是指土地權利消滅或因其他原因致使原登記內容失去效力，而由土地登記機關將已登記的內容進行注銷的變更登記。
第48條 律師應告知委托人申請條件及申請期限
48.1 集體所有的土地依法被全部征用或者農業集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的，申請人為原集體土地所有權人。應當在集體土地被全部征用或者辦理農轉非的同時申請。
48.2 縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人為原國有建設用地使用權人。應當在土地行政主管部門收回國有建設用地使用權的同時申請。
48.3 國有建設用地使用權出讓或者租賃期屆滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的，申請人為原國有建設用地使用權人或原國有建設用地使用權承租人。應當在期滿之日前15日內申請。
48.4 因自然災害等造成國有建設用地權利滅失的，申請人為國有建設用地使用權人；因自然災害等造成集體土地權利滅失的，申請人為集體土地所有權人；權利滅失的土地為集體建設用地的，申請人還應當包括集體建設用地使用權人。應當在土地權利滅失后申請。
48.5 土地他項權利終止，包括國有建設用地使用權出租終止和國有建設用地使用權抵押終止。前者的申請人為出租人和承租人；后者的申請人為抵押人和抵押權人，還可能包括因處分抵押國有建設用地使用權而產生的新的國有建設用地使用權人。應當在該土地他項權利終止之日起15日內申請。
第49條 律師應提示委托人申請所需要的材料
49.1 注銷土地登記申請書。
49.2 土地證書包括，土地所有權證書或國有建設用地使用權證書或土地他項權利證書。
49.3 土地滅失或土地權利終止證明文件。
49.3.1 集體所有的土地依法被全部征用的，申請人應當提交縣級土地行政主管部門開具的該集體所有的土地已被全部征用的證明文件，或者其他有證明效力的文件資料。
49.3.2 農村集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的，申請人應當提交有批準權的部門簽發的該農村集體經濟組織所屬成員依法成建制轉為城鎮居民的批準文件。
49.3.3 縣級以上人民政府依法收回國有建設用地使用權的，申請人應提交縣級以上人民政府簽發的收回該國有建設用地使用權的文件。
49.3.4 國有建設用地使用權出讓或者租賃期滿，未申請續期或者續期申請未獲批準的，申請人應當提交縣級以上人民政府以國有建設用地所有者身份，與土地使用者或土地承租者簽訂的國有建設用地使用權出讓合同，或者國有建設用地使用權租賃合同。
49.3.5 因自然災害等造成土地權利滅失的，申請人應當提交有充分效力的土地權利滅失的證明材料。
49.3.6 土地他項權利終止的，申請人應當提交土地他項權利合同(國有建設用地使用權出租的，為國有建設用地使用權租賃合同，國有建設用地使用權抵押的，為國有建設用地使用權抵押合同，或包括國有建設用地使用權抵押內容的經濟合同)，以及其他土地他項權利終止證明材料。
第50條 律師應特別提示委托人，如果不按照規則規定申請注銷登記，土地登記機關可直接辦理注銷土地登記，并通知注銷結果。
第五章 土地權屬爭議業務中的律師業務
第一節 一 般 規 定
第51條 調查申請
土地權屬爭議經協商不能解決的，當事人可以依法向縣級以上人民政府，或者鄉級人民政府，或者國土資源行政主管部門提出調查處理申請。
第52條 調查處理機關
縣級以上國土資源行政主管部門負責土地權屬爭議案件（以下簡稱爭議案件）的調查和調解工作；對需要依法作出處理決定的，擬定處理意見，報同級人民政府作出處理決定。
第二節 土地權屬的確定
第53條 國家土地所有權的確定
53.1 城市市區范圍內的土地，國家依法征收的土地。
53.2 國家鐵路線路、車站、貨場用地以及依法留用的其他鐵路用地，縣級以上（含縣級）公路鐵路用地。
53.3 國有電力、通信設施用地，但國有電力通信桿塔占用農民集體所有的土地，未辦理征收手續的除外，縣級以上（含縣級）水利部門直接管理的水庫、渠道等水利工程用地。
53.4 其他依法應屬于國家所有的土地。
第54條 集體土地所有權的確定
54.1 土地改革時分給農民并頒發了土地所有證的土地，屬于農民集體所有。
54.2 農村集體所有的土地，按目前該村農民集體實際使用的本集體土地所有權界線確定所有權。
54.3 農民集體連續使用其他農民集體所有的土地已滿20年的，應視為現使用者所有；連續使用不滿20年，或者雖滿20年但在20年期滿之前所有者曾向現使用者或有關部門提出歸還的，由縣級以上人民政府根據具體情況確定土地所有權。
54.4 鄉（鎮）或村在集體所有的土地上修建并管理的道路、水利設施用地，分別屬于鄉（鎮）或農民集體所有。
54.5 鄉（鎮）企業使用本鄉（鎮）、村集體所有的土地，依照有關規定進行補償和安置的，土地所有權轉為鄉（鎮）農民集體所有。經依法批準的鄉（鎮）、村公共設施，公益事業使用的農民集體土地，分別屬于鄉（鎮）、村農民集體所有。
54.6 農民集體經依法批準以國有建設用地作為聯營條件與其他單位或個人舉辦聯營企業的，或者農民集體經依法批準以集體所有土地的使用權作價入股，創辦外商投資企業和內聯鄉鎮企業的，集體土地所有權不變。
第55條 國有建設用地的確定
55.1 國有建設用地給直接使用土地的具有法人資格的單位或個人，另有規定的除外。
55.2 因原房屋拆除、改建或自然坍塌等原因，已經變更了實際土地使用者的，經依法審核批準，可將國有建設用地確定給實際土地使用者；空地及房屋坍塌或拆除后兩年以上仍未恢復使用的土地，由當地縣級以上人民政府收回國有建設用地。
55.3 原宗教團體、寺觀教學等宗教活動用地，被其他單位占用，原使用單位因恢復宗教活動需要退還使用的，應按有關規定予以退還，確屬無法退還或者國有建設用地有爭議的，經協商、處理后確定國有建設用地。
55.4 軍事設施用地（含靶場、試驗場、訓練場）依照解放初土地接收文件和人民政府批準征用或劃撥土地的文件確定國有建設用地。國有建設用地有爭議的，按照國務院、中央軍委有關文件規定處理后，再確定國有建設用地。
55.5 國家確定的保留或地方代管的軍事設施用地的國有建設用地確定給軍隊，現由其
他單位使用的，可依照有關規定確定為他項權利。
55.6 經國家批準撤銷的軍事設施，其國有建設用地依照有關規定，由當地縣級以上人民政府收回并重新確定使用權。
55.7 依法接收、征用、劃撥的鐵路線路用地及其他鐵路設施用地，現仍由鐵路單位使用的，其使用權確定給鐵路單位。鐵路線路路基兩側依法取得使用權的保護用地，使用權確定給鐵路單位。
55.8 駐機關、企事業單位內的行政管理和服務性單位，經政府批準使用的土地，可以由土地管理部門商被駐單位規定土地的用途和其他限制條件后，分別確定實際土地使用者的國有建設用地，但租用房屋的除外。
55.9 原鐵路、公路、水利、電力、軍隊及其他單位和個人使用的土地，1982年5月《國家建設征用土地條例》公布之前，已經轉由其他單位或個人使用的，除按照國家法律和政策應當退還的，其國有建設用地可確定給實際土地使用者，但嚴重影響上述部門的設施安全和正常使用的，暫不確定國有建設用地，按照有關規定處理后，再確定國有建設用地。1982年5月以后非法轉讓的，經依法處理后再確定使用權。
55.10 以國有建設用地為條件與其他單位或個人合建房屋的，根據批準文件、合建協議或者投資數額確定國有建設用地，但1982年《國家建設征用土地條例》公布后合建的，應依法辦理土地轉讓手續后再確定國有建設用地。
55.11 以出讓方式取得國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地，補辦出讓手續后作為資產入股的，國有建設用地確定給股份制企業。國家以國有建設用地作價入股的，國有建設用地確定給股份制企業。國家將國有建設用地租賃給股份制企業的，國有建設用地確定給股份制企業。企業以出讓方式取得的國有建設用地或以劃撥方式取得的國有建設用地補辦出讓手續后，出租給股份制企業的，國有建設用地不變。
55.12 法人之間合并，依法屬于應當以有償方式取得國有建設用地的，原國有建設用地人應當辦理有關手續，有償取得國有建設用地；依法可以劃撥形式取得國有建設用地的，可以辦理劃撥土地權屬變更登記，取得國有建設用地。
第56條 集體土地建設用地使用權的確定
56.1 鄉（鎮）村辦企業事業單位和個人依法使用農民集體土地進行非農業建設，可依法確定使用者集體土地建設用地使用權。對多占少用、占而不用的，其閑置部分不予確定使用權，并退還農民集體，另行安排使用。
56.2 1982年2月國務院發布《村鎮建房用地管理條例》之前農村居民建房占用的宅基地，超過當地政府規定的面積，在《村鎮建房用地管理條例》施行后未經拆遷、改建、翻建的，可以暫時按照現在實現使用面積，確定集體土地建設用地使用權。
56.3 自1982年2月《村鎮建房用地管理條例》發布時起至1987年1月《土地管理法》開始施行時止，農村居民建房占用的宅基地，其面積超過當地政府規定標準的，超過部分按1986年3月中共中央、國務院《關于加強土地管理、制止亂占耕地的通知》及地方人民政府的有關規定處理后，按處理后實際使用面積確定集體土地建設用地使用權。
56.4 符合當地政府分戶建房規定而尚未分戶的農村居民，其現有的宅基地沒有超過分戶建房用地合計面積標準的，可按現有宅基地面積確定集體土地建設用地使用權。
56.5 非農業戶口居民（含華僑）原在農村的宅基地，房屋產權沒有變化的，可依法確定其集體土地建設用地使用權。房屋拆除后沒有批準重建的，集體建設用地由集體收回。
56.6 接受轉讓、購買房屋取得的宅基地，與原有宅基地合計面積超過當地政府規定標準，按照有關規定處理后允許繼續使用的，可暫時確定其集體建設用地使用權。繼承房屋取得的宅基地，可確定集體建設用地使用權。
56.7 空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復使用的宅基地，不確定集體建設用地使用權。已經確定使用權的，由集體報經縣級人民政府批準，注銷其土地登記，土地由集體收回。
第三節 土地權屬爭議中的律師業務
第57條 律師可以接受土地權屬爭議任一方委托，代理行政和訴訟程序。
第58條 若作為與土地管理部門相對一方的代理人，律師應當提示委托人：
（1） 對土地管理部門不予受理的決定不服的，可以依照《中華人民共和國行政復議法》或者《中華人民共和國行政訴訟法》，申請行政復議或者提起行政訴訟。
（2） 土地管理部門決定受理后，認為承辦人員與案件處理有利害關系的，有權請求該承辦人員回避。承辦人員是否回避，由受理案件的土地管理部門決定。
（3） 在土地權屬爭議解決之前，任何一方不得改變土地的現狀和破壞土地上的附著物，不得影響生產和在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物。擅自在有爭議的土地上興建建筑物和其他附著物的，土地管理部門有權責令停止施工。
（4） 土地管理部門對受理的土地權屬爭議案件，應當在查清事實、分清責任的基礎上先行調解。調解應當符合自愿、合法的原則。調解達成協議的，應當制作調解書。調解書經當事人簽名或者蓋章，調處人員署名并加蓋土地管理部門的印章后生效。律師應當提示當事人，生效的調解書具有法律效力，是土地登記的依據。
（5） 土地權屬爭議處理完后，當事人應及時向土地管理部門申請土地權屬登記。
第二編 律師辦理土地征收業務操作指引
第一章 一 般 規 定
第59條 概念界定
59.1 土地征收，是指國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序將集體所有的土地轉變為國有土地，并給被征地的農民集體和個人合理補償和妥善安置的法律行為。
59.2 農用地轉用，是指將土地利用現狀調查確定的農用地依據土地利用總體規劃、土地利用年度計劃，以及國家規定的審批權限報批后，轉變為建設用地的行為。
第60條 主要法律依據
60.1 《中華人民共和國行政許可法》（以下簡稱《行政許可法》）。
60.2 《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）。
60.3 《征用土地公告辦法》。
60.4 《國土資源聽證規定》。
60.5 《國務院關于深化改革嚴格土地管理的意見》。
60.6 《關于完善征地補償安置制度的指導意見》。
60.7 《關于加快推進征地補償安置爭議協調裁決制度的通知》。
60.8 《最高人民法院關于征用土地、落實私房政策等具體行政行為相互矛盾而引起的房屋糾紛不應由人民法院處理的復函》。
60.9 《最高人民法院關于審理農業承包合同糾紛案件若干問題的規定（試行）》。
60.10 《最高人民法院關于審理涉及農村土地承包糾紛案件適用法律問題的解釋》。
第二章 土地征收的程序
第61條 在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍內，為實施該規劃占用集體土地的，由縣級土地行政主管部門按照土地利用年度計劃編制《建設項目用地呈報說明書》，擬定《農用地轉用方案》、《補充耕地方案》、《征用土地方案和供地方案》，經縣人民政府審核同意后，分批次逐級上報省級以上人民政府批準。一般步驟如下：
61.1 用地申請。建設單位向市、縣政府土地行政主管部門申請建設用地，填寫《建設用地申請表》，并附具以下材料：
（1） 建設單位有關資質證明；
（2） 項目可行性研究報告批復或其他有關批準文件；
（3） 預審報告；
（4） 初步審計或其他有關批準文件；
（5） 總平面布置圖；
（6） 壓覆礦床評估、地質災害評估；
（7） 法律法規要求提供的其他文件。
61.2 填報“一書四方案”。市、縣政府土地行政主管部門在受理用地申請后，擬訂農用地轉用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書，經同級人民政府審核同意后，報上一級土地行政主管部門審查。
61.3 市級政府及土地行政主管部門審核、上報。市級政府土地行政主管部門收到上報的建設項目呈報說明書和有關方案后，對材料齊全、符合條件的，報經同級人民政府審核。同級人民政府審核同意后，上報省級人民政府土地行政主管部門審查。
61.4 省級政府及土地行政主管部門審核、上報。省級政府土地行政主管部門收到市級政府上報的材料后進行審查，并上報省級人民政府或國土資源部審查批準。
61.5 批準用地的，下達批準文件。
61.6 進行征用土地公告。市、縣人民政府土地行政主管部門在收到征用土地方案批準文件10個工作日內進行征用土地公告，并負責具體實施。公告的內容包括以下4個方面：
（1） 征地批準機關、批準文號、批準時間和批準用途；
（2） 被征用土地的所有權人、位置、地類和面積；
（3） 征地補償標準和農業人員安置途徑；
（4） 辦理征地補償登記的期限、地點。
61.7 征地補償、安置方案公告。縣級人民政府土地行政主管部門會同有關部門根據批準的征收方案，在征收土地公告之日起45日內擬訂征地補償安置方案，經市、縣人民政府批準，由市、縣土地行政主管部門予以公告。公告內容包括：
（1） 集體經濟組織被征用土地的位置、地類、面積，地上附著物和青苗的種類、數量，需要安置的農業人口的數量；
（2） 土地補償費的標準、數額、支付對象和支付方式；
（3） 安置補助費的標準、數額、支付對象和支付方式；
（4） 地上附著物和青苗的補償標準和支付方式；
（5） 農業人員的具體安置途徑；
（6） 其他有關征地補償、安置的具體措施。
61.8 辦理征地補償登記手續。被征地農村集體經濟組織、農村村民或者其他權利人在征用土地公告規定的期限內持土地權屬證書到指定地點辦理征地補償登記手續。
未如期辦理征地補償登記手續的，其補償內容以有關市、縣土地行政主管部門的調查結果為準。
61.9 落實征地補償安置方案，實施供地。市、縣人民政府土地行政主管部門根據市、縣人民政府批準的征地補償方案，實施補償安置，并辦理土地交接手續，土地行政主管部門核發《建設用地劃撥決定書》,施工單位進場施工。
特別提示：在土地利用總體規劃確定的城市建設用地范圍外獨立選址的建設項目用地，可按項目實施統一征地。需由項目用地單位在向計劃部門提交可行性研究報告的同時，向縣土地行政管理部門提出用地預申請，土地行政管理部門對建設項目的用地進行審查，出具建設用地預審報告。
第62條 影響征地申請報批的情形
62.1 引發重大群體性事件的地區暫緩批地；
62.2 違反土地利用總體規劃和年度計劃的不得批準用地；
62.3 社會保障費用不落實的不得批準征地；
62.4 違法用地行為未經依法查處的不得批準建設用地。
第三章
征地的費用補償和人員安置
第一節 征地補償費用
第63條 征地補償費用的組成
根據《土地管理法》和《物權法》等法律法規的規定，征地補償費用包括：
（1） 土地補償費，是對土地所有者的權屬及其對土地的投入和收益造成損失的補償，補償對象為村集體經濟組織及被征地的農民。
（2） 安置補助費，是用以安置土地被征用后失去生產資料的農業人員的補助費用，原則是誰安置補助費歸誰。
（3） 地上附著物補償費，是指因征地導致被征用土地上各種地上地下建筑物、構筑物（如房屋、水井、道路、水渠等）的拆遷和恢復，林木的遷移或砍伐等，給予所有者補償的費用。
（4） 青苗補償費，是指征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，給予土地承包者或使用者以經濟補償。
（5） 農民的社會保障費用，是指對土地被征用后失去生產資料的農業人員，在年老、疾病、傷殘、失業、生育、死亡、遭遇災害、面臨生活困難時，依法給予物質幫助，以保障基本生活需要的費用。
特別提示：目前我國不同地區被征地農民的社會保障費用的來源不同，有的來源于征地單位在原有的征地補償費基礎上另外支付的費用；有的來源于安置補助費或扣除留給村（或
組）集體之外的土地補償費。
第64條 征地補償費用的標準
64.1 根據《土地管理法》第47條的規定，具體計算方法為：
補償標準＝平均年產值×（土地補償倍數＋安置補助倍數）
平均年產值標準：一般是按被征地前三年平均年產量乘以國家規定的產品現行平均價格計算，國家沒有規定價格的，按當地市場的平均價格計算。
補償倍數標準：在法律、法規的限定范圍內，綜合考慮被征地的具體條件，并結合以往征地費用標準，予以確定。
64.2 根據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的意見》的規定，目前各省、自治區、直轄市人民政府陸續制定了統一年產值標準和區片綜合地價。
64.2.1 征地統一年產值標準，是在一定區域范圍內（以市、縣行政區域為主），綜合考慮被征收農用地類型、質量、等級、農民對土地的投入以及農產品價格等因素，以前三年主要農產品平均產量、價格為主要依據測算的綜合收益值，測算不僅要考慮農用地農作物的收益，還要考慮被征用農用地帶來的其他相關收益。
64.2.2 征地區片綜合地價，是指在城鎮行政區土地利用總體規劃確定的建設用地范圍內，依據地類、產值、土地區位、農用地等級、人均耕地數量、土地供求關系、當地經濟發展水平和城鎮居民最低生活保障水平等因素，劃分征地區片，并采用農地價格因素修正、征地案例比較和年產值倍數等方法測算的區片征地綜合補償標準。區片綜合地價的實質是征地補償標準，不含地上附著物和青苗補償標準。
64.2.3 為切實保障被征地農民的合法權益，國土資源部發出通知，要求深化征地制度改革。從2009年起，國家逐步適當地提高征地補償標準。
通知強調，要完善征地補償機制。按照被征土地同地同價原則，綜合論證和聽證結果，由地方人民政府批準實施統一的征地補償標準，對被征地農民進行合理補償，及時足額支付到位。各省（區、市）要抓緊做好征地統一年產值標準和區片綜合地價修訂完善工作，結合本地區經濟社會發展水平和被征地農民的社會保障費用，適當提高征地補償標準，經省（區、市）人民政府批準，從2009年起逐步公布實施。
第二節 被征地人口的安置
第65條 依據國土資源部《關于完善征地補償安置制度的指導意見》規定，對于被征地人口進行安置的主要方式有：
（1） 農業生產安置。征收城市規劃區外的農民集體土地，應當通過利用農村集體機動地、承包農戶自愿交回的承包地、承包地流轉和土地開發整理新增加的耕地等，首先使被征地農民有必要的耕作土地，繼續從事農業生產。
（2） 重新擇業安置。積極創造條件，向被征地農民提供免費的勞動技能培訓，安排相應的工作崗位。在同等條件下，用地單位應優先吸收被征地農民就業。征收城市規劃區內的農民集體土地，應當將因征地而導致無地的農民納入城鎮就業體系，并建立社會保障制度。
（3） 入股分紅安置。對有長期穩定收益的項目用地，在農戶自愿的前提下，被征地農村集體經濟組織經與用地單位協商，可以以征地補償安置費用入股，或以經批準的建設用地土地使用權作價入股。農村集體經濟組織和農戶通過合同約定以優先股的方式獲取收益。
（4） 異地移民安置。本地區確實無法為因征地而導致無地的農民提供基本生產生活條件的，在充分征求被征地農村集體經濟組織和農戶意見的前提下，可由政府統一組織，實行異地移民安置。
第三節 征地補償協議
第66條 補償協議的雙方當事人
征收集體土地的，征地單位與被征地農村集體經濟組織或者村民委員會應當協商簽訂書面征地補償安置協議。
第67條 補償協議的具體內容
補償協議應當包括補償方式、補償款金額及支付方式、安置人員數量及安置方式、青苗及土地附著物補償、違約責任和糾紛處理方式等內容。
第68條 簽訂補償協議的程序要求
68.1 簽訂協議前，市、縣國土資源局在被征用土地所在地的村范圍內發布征地通告，告知被征用土地的村集體經濟組織和村民：征地范圍、面積、補償方式、補償標準、安置途徑以及征地用途等。通告后搶栽、搶種的農作物或者搶建的建筑物不列入補償范圍。
68.2 市、縣國土資源局會同被征地所在地的鄉鎮政府就征地通告的內容征詢村集體經濟組織和農民的意見，有不同意見的應記錄在案，根據村委會或村民提出的意見分別處理并協調解決。
村委會或村民對補償標準、安置途徑、補償方式有異議的，市、縣國土資源局或被征地所在的鄉鎮政府，應告知被征地相對人有權提出聽證申請，并依法組織聽證。
68.3 市、縣國土資源局會同被征用土地的所有權人、使用權人實地調查被征土地的四至邊界、土地用途、土地面積，地上附著物種類、數量、規格等，并現場填制調查表一式三份，由國土資源局工作人員和所有權人、使用權人共同確認無誤后簽字。
68.4 被征地農村集體經濟組織或者村民委員會應當就協議主要內容按照村民大會或者村民代表大會議事程序等民主程序作出決議。
簽訂協議后，農村集體經濟組織或者村民委員會應當向農村村民公示征地補償安置協議。
第69條 律師對補償協議的審查
律師接受委托后，應當對農村集體經濟組織或者村民委員會在簽訂征地補償安置協議前是否履行民主程序、征地雙方達成協議的內容是否符合法律規定進行審查，并聽取農村村民的意見。
第四章
律師辦理征地補償安置標準聽證法律業務
第70條 征地補償安置聽證的范圍
征地補償安置的聽證包括擬定或者修改區域性征地補償標準的聽證、擬定擬征地項目的補償標準和安置方案的聽證，不包括對征地行為本身的聽證。本章所涉及的征地補償安置聽證是指某一具體的征地項目的被征地塊的補償標準和安置方案的聽證活動。
第71條 申請補償和安置費用標準聽證應注意的事項
71.1 對征地補償、安置方案有不同意見的或者要求舉行聽證會的，必須在征地補償安
置方案公告之日起10個工作日內提出申請。當事人經主管部門告知聽證權利后５個工作日內未向聽證機構提出書面申請的，視為放棄聽證。
71.2 有關征地補償和安置費用標準聽證的申請，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出。
71.3 提出申請的人必須是聽證的當事人，包括被征地農村集體經濟組織、農村村民、其他權利人或其代理人。
第72條 符合上述條件，申請材料齊備的申請，主管部門應當受理，并制作《聽證通知書》，在聽證的７個工作日前通知當事人。
第73條 律師應告知被征地的當事人享有以下權利
73.1 農民集體土地所有權、農民土地承包經營權及其他權利人合法權益不受侵害。
73.2 在征地依法報批前，政府應將預征收土地的用途、位置、補償標準、安置途徑告知被征地集體經濟組織、農戶或其他權利人，當事人具有土地預征前的知情權和申請聽證的權利。
73.3 對預征土地現狀調查結果具有確認權。
73.4 當事人聽證、確認的有關材料為各級政府在征地報批時的必備材料，具有政府征地報批的部分參與權。
73.5 土地征收批復文件下達后10日內，人民政府應公告批復結果，當事人對人民政府征收批復結果具有知情權。
73.6 土地補償征收公告后45日內，由國土資源局公告土地補償、安置方案, 當事人對土地補償、安置方案享有知情權。
73.7 辦理征地補償登記手續時，對土地行政主管部門的調查結果有進一步的核實權。
73.8 對征地補償、安置方案提出異議或申請聽證的權利。
73.9 對政府未依法進行征用土地公告或者未依法進行征地補償、安置方案公告的，有依法要求公告的權利，有拒絕辦理征地補償登記手續或辦理征地補償、安置手續的權利。
73.10 政府未按照依法批準的征用土地方案和征地補償、安置方案進行補償，有提出協調申請或提出裁決申請的權利。
73.11 土地補償費未全額到位,有拒絕交出土地、阻止施工的權利。
73.12 土地征收批復后兩年內沒有實施施工，造成土地荒蕪的，由批準的政府收回后，有恢復耕種的權利。
73.13 對違法占用土地等行為有舉報的權利。
第五章 律師辦理土地補償安置標準爭議協調、裁決法律業務
第74條 律師應當告知委托人申請協調、裁決的事項和范圍
74.1 申請協調、裁決的范圍
（1） 對市、縣人民政府批準的征地安置補助標準有異議的；
（2） 對征地補償安置方案涉及的被征土地地類、人均耕地面積、被征土地前三年平均年產值的認定有異議的；
（3） 實行區片綜合地價計算征地補償費的地區，對區片綜合地價的適用標準和計算有異議的；
（4） 征地補償安置方案中的青苗、建筑物、構筑物及其他附著物的補償標準有爭議的。
特別提示：目前各省對補償標準的具體規定不一樣，承辦律師一般應了解和熟悉被征地所在省或自治區的規定。
74.2 對征地方案的異議、土地征收程序違法、強行征占土地、以租代征、違法征收等，均不符合申請裁決的條件。
第75條 律師應審查委托人是否符合法定的申請人主體資格
75.1 對青苗、地面附著物的補償標準有爭議申請協調、裁決的，由其所有權人、使用權人提出。
75.2 對土地補償費的標準有爭議申請協調、裁決的，由被征地的農村集體經濟組織提出。
75.3 對安置補助費的標準有爭議申請協調、裁決的，安置補助費發放給被安置人員的，由被安置人員提出；安置補助費發放給被征地的農村集體經濟組織或者其他單位的，由被征地的農村集體經濟組織或者其他單位提出。
第76條 受理協調和裁決的機關
76.1 申請協調的機關。當事人對征地補償標準有爭議的，應當向區、縣人民政府申請協調，或者向其上級人民政府申請協調。由于各省或自治區規定不同，承辦律師應當按照當地的規定向有關人民政府提出申請。
76.2 申請裁決的機關。省、自治區或市人民政府是征地補償安置標準爭議裁決機關，市國土資源和房屋管理局是辦理征地補償安置標準爭議裁決的具體工作機構。各省或自治區的規定基本一致，也就是《土地管理法實施條例》第25條的規定。
第77條 律師應協助委托人準備并向當地省或自治區政府土地管理部門提交下列材料：
（1） 裁決申請書；
（2） 申請人身份證明；
（3） 區、縣人民政府出具的協調結果告知書；
（4） 被征收土地的所有權證或其他權屬證明；
（5） 區、縣人民政府批準的征地補償安置方案；
（6） 裁決工作機構認為應當提供的其他資料。
第78條 律師應告知委托人協調、裁決業務的注意事項
78.1 政府協調是政府裁決征地補償標準爭議的前置程序。對征地補償安置方案中確定的征地補償標準有爭議的，應當按照先向區、縣人民政府申請協調，經協調沒有達成一致意見的，區、縣人民政府應當書面告知當事人申請裁決的機關和期限，并在告知書上載明協調過程及協調未達成一致意見的原因。
78.2 申請土地補償費安置標準爭議協調、裁決應當在規定期限內提出。目前由于各省或自治區協調、裁決規定的期限不同，申請人應當按照當地的規定提出申請，如果在規定期限內不提出申請，申請人等于放棄了提出異議的權利。超過規定的期限提出申請，人民政府將不予受理。
78.3 征地補償標準爭議裁決期間不停止征地方案的實施。
78.4 經過區、縣人民政府協調已經達成一致意見，申請人又就同一事項申請裁決的，裁決機構不予受理。
78.5 裁決工作機構已下達準予撤回裁決申請的決定，申請人又就同一事項申請裁決的，裁決機構不予受理。
78.6 人民法院或者行政復議機關對裁決申請事項已有裁決或決定結果的或者正在審
理之中的，裁決機構不予受理。
第79條 裁決機構作出裁決的法定期限
裁決工作機構應自受理裁決申請之日起60個工作日內，作出書面裁決決定。情況復雜的，經裁決工作機構負責人批準，可以延長30日，并書面告知申請人；情況特別復雜的，經裁決工作機構負責人同意，報市人民政府批準，可以延長６０日，并書面告知申請人。
第六章 律師辦理土地補償爭議行政復議法律業務
第80條 當事人對裁決機關作出的裁決決定不服的，可以在法定期限內依照《中華人民共和國行政復議法》（以下簡稱《行政復議法》）和《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規定申請行政復議或者提起行政訴訟。
第81條 律師應告知委托人可提起行政復議的范圍
81.1 對市、縣人民政府批準的征地補償安置補助標準有異議的。
81.2 對征地補償安置方案涉及的被征土地類別、人均耕地面積、被征土地前三年平均年產值的認定有異議的。
81.3 實行區片綜合地價計算征地補償費的地區，對區片綜合地價的適用標準和計算有異議的。
81.4 對征地補償安置方案中的青苗、建筑物、構筑物及其他附著物的補償標準有爭議。
特別說明：申請人對征地補償標準爭議裁決不服提出行政復議，故復議范圍同于申請裁決的請求范圍。
第82條 律師應告知委托人受理行政復議的機關
在征地補償安置標準爭議中，對補償爭議的“裁決”不服提起復議，復議機關為原征地批準機關（省級人民政府或國務院），并由復議機關負責法制工作的機構具體辦理行政復議事項。
第83條 告知委托人行政復議不同的審查方法
在行政復議的實踐中，行政機關主要采取以下兩種方式：一是書面審查辦法；行政復議機關只對申請材料及證據和被申請人及第三人提供的答辯材料及相關證據進行書面審查，原則上不向復議雙方了解情況，也不做相關調查。二是當面審查辦法。行政復議機關當面審查的方式是多樣的，既可分別聽取意見，也可將各方當事人召集到一起進行調查、質證辯論。
根據行政復議案件的具體情況應該注意以下幾點：
（1） 及時與行政復議機關溝通，掌握第一時間的信息，及時查閱、了解被申請人提交的答辯意見和證據材料。
（2） 對被申請人提供的答辯和證據材料進行分析，作出是否申請聽證的決定。
（3） 代理當事人提出事實、理由和相關證據，如實反映當事人的意見。著重對征地審批、補償安置標準的合法性和合理性給予充分的論述。
第84條 注意行政復議的期限、期間的相關規定
84.1 復議機關自受理之日起60日內作出復議決定；延長期限最多不超過30日。
84.2 對行政復議機關不予受理或不予答復的起訴期限：自收到不受理決定書之日起或復議期滿之日起15日內提出行政訴訟。
第85條 律師應告知委托人行政復議決定的救濟措施
對土地復議決定不服的，可向法院提出訴訟，也可向國務院申請裁決；國務院作出的復議決定或裁定屬于最終裁決。
第七章 律師辦理征地補償安置標準爭議的訴訟
第一節 征地補償安置爭議
第86條 律師代理征地補償安置爭議訴訟的注意事項
86.1 因征地補償安置爭議裁決提起訴訟，同案原告為5人以上的，應當告知同案原告可以推選1~5名訴訟代表人參加訴訟。
86.2 征地補償安置標準爭議的裁決或復議決定，是由原征地批準機關即省、自治區、直轄市人民政府或國務院作出的，對省政府提起訴訟應向省、自治區、直轄市人民政府所在地中級人民法院提起；對國務院不得提起訴訟。
86.3 經過復議的，應當在收到復議決定書之日起15日內向人民法院提出起訴；復議機關逾期不作決定的，應當在復議期滿或延期屆滿之日起15日內向人民法院提出起訴。
第87條 律師代理征地補償安置爭議訴訟中需要審查的內容
87.1 審查爭議補償標準作出的依據。
87.2 審查爭議補償標準作出的法律程序和權限，如是否進行了征地審批、公告等。
87.3 如果補償依據符合法律規定，則審查補償是否到位。
第二節 征地補償費用分配糾紛
第88條 農村集體經濟組織或者村民委員會、村民小組，可以依照法律規定的民主議事程序，決定在本集體經濟組織內部分配已經收到的土地補償費。
第89條 律師應當告知委托人提起有關征地補償費用分配的訴訟應當注意的事項：
89.1 根據相關司法解釋的規定，土地承包中的承包地征收補償費用分配糾紛屬于民事案件。
89.2 集體經濟組織成員就用于分配的土地補償費數額提起民事訴訟的，人民法院不予受理。
89.3 集體經濟組織成員因未實際取得土地承包經營權提起民事訴訟的，人民法院應當告知其向有關行政主管部門申請解決。
第90條 律師應從以下幾個方面審查委托人是否具有土地補償費分配糾紛案件訴訟主體資格
90.1 土地承包人和集體經濟組織的成員具有原告主體資格。
90.2 集體經濟組織成員資格標準的確定。集體經濟成員資格確認問題是農村土地補償費分配糾紛案件的核心問題。審判實踐中，法院在集體經濟組織成員資格確認標準主要有兩種模式。一是戶籍主義模式，即只要具有本集體經濟組織統征前農業戶籍的，就視為集體經濟組織成員，可以平等享受分配權利。二是戶籍加義務結合模式。即除了具有本集體經濟組織農業戶籍外，還應與其他成員一樣盡義務，才視為集體經濟組織成員。代理律師可以根據當地具體規定和法院實際做法審慎代理決定。
90.3 參與土地補償費分配的集體經濟組織成員的時間標準。土地補償費是因征用集體土地補償給集體經濟組織成員的費用，根據司法解釋的規定，這里的“集體經濟組織成員”應只限于“征地補償安置方案確定時”的人員。
90.4 特殊群體人員集體經濟組織成員的資格確定。特殊群體人員，如超生子女、輪換工、出嫁的姑娘、入贅的女婿，盡義務但戶籍未在本集體經濟組織的集體經濟組織成員資格確定，如國家或當地有規定的，按規定執行。如國家和地方均未規定，一般原則上應以尊重集體經濟組織習慣和合法兩個原則解決。
90.5 與原告相對應的，被告一般是村民委員會。但在有些時候，村民小組也可以成為被告。根據《中華人民共和國土地管理法》第10條和司法解釋的規定，村民小組有權經營、管理集體所有土地，可以討論決定土地補償費分配。實踐中，國土局征收土地很多時候也是以村民小組為單位的。村民小組是依《中華人民共和國村民委員會組織法》（以下簡稱《村民委員會組織法》）的規定由村民委員會依法設立的，具有自己的管理機構和一定財產，可視為《民事訴訟法》第49條規定的“其他組織”。因此，村民小組可以作為土地補償費分配糾紛案件的被告。
第三編 律師辦理土地儲備業務操作指引
第一章 一 般 規 定
第91條 概念界定
土地儲備，是指各級人民政府依照法定程序，在批準權限范圍內，對通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權的土地，進行儲存或前期開發整理，并向社會提供各類建設用地的行為。
第92條 法律依據
92.1 《土地儲備辦法》。
92.2 《關于加強國有土地資產管理的通知》。
92.3 《關于整頓和規范土地市場秩序的通知》。
92.4 《關于加強國有土地使用權出讓規劃管理工作的通知》。
92.5 《關于深化改革嚴格土地管理的決定》。
92.6 《土地儲備資金財務管理暫行辦法》。
92.7 《關于當前進一步從嚴土地管理的緊急通知》。
第二章 土地儲備的基本程序
第93條 完成土地儲備包含三個基本環節，即土地的收回（收購、征用、置換）；土地的儲存；土地的供應。在這三個環節中均包含三個方面的基本程序，即審批程序、公示程序和簽約程序。
93.1 土地儲備的審批程序。在土地儲備行為的各個環節中，土地所有權、使用權的轉讓和變更是經常發生的。而對于不動產產權的轉讓和變更，國家歷來有嚴格的程序性規定，其中行政審批手續則是土地所有權和使用權轉讓或變更的前提和必經程序。
在土地儲備過程中，涉及土地的收回（收購、征用、置換），土地的供應等環節均需履行必要的行政審批程序。同時在這一過程中，對于土地用途的變化，收回土地的補償標準、收購或供應土地的價格標準等，也必須履行必要的審批手續。不履行行政審批手續，或者越權行使審批權，則可能造成土地儲備行為的違法和無效。因為行政審批手續的有關規定均屬于法律、法規所規定的強制性規范。
93.2 土地儲備的公示程序。目前試行的土地儲備制度，強調統一收購和回收土地、統一儲備、統一開發、統一供應。突出強化了各個環節的透明度原則，把土地的回收、供應交易等各個環節納入政府和社會的監督之下。
93.2.1 土地使用權交易公示制度。按照國土資源部《關于整頓和規范土地市場的通知》規定，土地使用權交易應當實行公開交易制度。
93.2.2 土地征用的公告制度。征用土地必須按照《土地管理法》第46條的規定進行公告。公告內容按照國土資源部《征用土地公告辦法》規定，主要包括：征地批準文件、批準文號、批準時間和批準用途；征地補償標準和農業人員安置途徑等。
93.2.3 土地基準地價的定期更新和公布制度。在土地儲備中，對土地使用權的有償收回（收購）以及土地的供應（出讓）等環節均涉及土地的基準地價問題。基準地價不僅是協議出讓土地使用權時確定出讓金底價的重要參考依據，也是招標、拍賣確定出讓金底價的重要依據。
93.2.4 土地儲備范圍等內容的公告制度。公告內容應當包括已納入土地儲備的土地范圍、土地基本情況、土地未來用途、土地使用年限等基本內容。
93.3 土地儲備中的簽約程序。在土地儲備過程中大量存在的是非平等主體之間的行政法律關系，如土地使用權的無償收回、土地的征用以及土地使用權的劃撥等。在這些法律關系中，由于法律關系主體的特殊性和不平等性，在有關土地權屬的變更過程中不存在當事人之間就有關土地用途、價格等實質內容進行協商、談判的問題，有關實質內容都是由政府單方決定的，而相對人則必須無條件服從。但是在土地儲備的有償收購和土地的有償出讓（包括協議出讓或招標拍賣出讓）中，政府和有關當事人則是平等的民事主體。就有關的收購（出讓）價格等實質內容，雙方應遵循自愿、公平和誠實信用的原則，協商確定。經協商達成一致的則應簽訂“國有土地使用權收回協議”或“國有土地使用權出讓協議”。只不過在土地儲備過程中，要約和承諾的過程有一定的特殊性。政府作為一方當事人對合同的簽訂具有一定的主動性，在通常情況下，首次要約均是由政府發出，而且要約的許多內容如土地用途、土地使用年限等，相對人只能無條件接受（承諾），而不能提出反要約。
附：《土地儲備基本程序圖》
第三章 律師審核土地儲備合同應注意的問題
第94條 合同當事人
94.1 儲備機構需與擬儲備地塊的原權利人簽署土地儲備合同。
94.2 儲備擬轉為經營性建設用地的原國有農用地、擬調整為經營性建設用地的原劃撥國有土地、土地管理部門依法收回的閑置國有土地，以及市政府為實施城市規劃需要儲備的其他國有土地，均應以經合法登記的原國有土地使用權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
94.3 儲備擬依法征收后實行出讓的原農村集體所有土地，應以經合法登記的農村集體所有土地的所有權人作為合同相對方，簽署土地儲備合同。
特別提示：律師在審查土地儲備合同當事人是否合法適格時，應重點審查作為合同相對方的土地原權利人，其在簽訂土地儲備合同時是否依法存在，是否具備簽署土地儲備合同的民事權利能力和行為能力；若系法人，其是否獲得了簽署土地儲備合同的合法授權、批準和同意。
第95條 合同主要條款
95.1 儲備土地的坐落、四至范圍、土地面積、土地用途、土地取得方式等。
95.2 土地儲備的補償價格。
95.3 土地儲備補償價格的支付期限、支付數額及支付方式。
95.4 儲備土地的交付期限和標準。
95.5 儲備土地的資料、文件移交。
95.6 合同各方在土地儲備過程中的義務和責任。
95.7 土地儲備手續的辦理及配合。
95.8 違約責任。
95.9 不可抗力條款。
95.10 爭議解決方式。
95.11 土地儲備各方約定的其他事項。
第96條 土地儲備補償價格
除土地管理部門依法收回的閑置國有土地外，儲備其他各類土地，儲備機構應給予儲備土地原權利人以補償，即在儲備合同中明確約定補償價格。土地儲備補償價格，主要通過儲備各方以協商的方式確定。其中，土地儲備機構對原劃撥給企事業單位使用的國有土地實施收購儲備的，應當按照本市的基準地價并結合土地市場行情，與該單位進行協商，確定補償價格。
律師應提示委托人：
（1）土地儲備補償價格應包括土地原權利人對土地所作前期投入、原權利人獲得的經濟補償、征地費用、拆遷安置補償費用、管理費用等。
（2）補償價格可以是單價或者總價。若為單價，應注意土地面積的計算標準、結算程序、調整方法等問題。
第97條 儲備土地的交付
土地儲備合同應明確約定儲備土地交付的條件、標準和期限。
儲備土地交付的條件可以是現狀、場地平整，或者約定的其他條件。
第98條 土地儲備機構的主要義務
98.1 取得實施土地儲備的全部批準、同意和許可。
98.2 作好實施土地儲備前的調查、核實及相關準備。
98.3 安排用于支付土地儲備補償價格的全部資金。
98.4 按照約定向儲備土地原權利人支付土地補償價款。
98.5 辦理土地儲備過程中所涉征地、拆遷許可手續。
98.6 按照法律法規的規定，自行或者委托其他單位完成土地儲備所涉征地、拆遷安置、補償事宜。
98.7 完成儲備土地交付的驗收手續。
98.8 辦理儲備土地的房地產權利登記手續。
第99條 儲備土地原權利人的主要義務
99.1 取得簽署土地儲備合同的全部批準、同意和許可。
99.2 做好土地儲備的前期工作，確保按期交付儲備土地。
99.3 按期完成儲備土地交付條件和標準，協助儲備機構驗收，并向儲備機構交付土地。
99.4 收取儲備機構所付補償款項，并出具合法收款憑證或者發票。
99.5 協助儲備機構完成土地儲備所涉征地、拆遷安置補償事宜。
99.6 協助儲備機構辦理土地儲備房地產權利登記手續。
第100條 違約情形
100.1 土地儲備原權利人違約的情形
100.1.1 土地儲備原權利人未按時、按標準交付儲備土地。
100.1.2 儲備土地在辦理房地產權屬登記前被設定抵押、查封或者受其他權利限制。
100.1.3 原權利人未予配合或者協助儲備機構辦理儲備土地房地產權利登記。
100.2 土地儲備機構違約的情形如下：
（1） 土地儲備機構未按時支付補償款項；
（2） 土地儲備機構未按時驗收并接受儲備土地交付。 上海土地法律刑事律師事務所
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