上海市靜安區物業管理法（試行）

　　（2019年10月17日上海市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 2019年12月28日上海市第九屆人民代表大會常務委員會第三十屆會議批準  根據2018年8月21日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第十二會議通過 2018年11月6日上海市第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《上海市人民代表大會常務委員會關于修改〈上海市物業管理條例〉個別條款的決定》修正  2013年8月23日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議第一次修訂 2013年11月22日上海市第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準  2021年6月29日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十六次會議第二次修訂 2021年7月30日上海市第十三屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準）
 

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務人的合法權益，保障物業的合理使用，根據《中華人民共和國民法典》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理活動及相關的監督管理適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務人，按照物業服務合同的約定，對物業管理區域內的建筑物及其附屬設施進行維修養護，并管理維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條 本市物業管理活動納入基層社會治理體系，堅持黨建引領、政府主導、業主自治、多方參與、協商共建的工作格局。

　　第四條 鼓勵積極運用數字化等新技術、新方法，發揮公共數據平臺作用，提升物業管理質量和服務水平。

　　第五條 開展物業管理活動，應當依法保護業主、非業主使用人的隱私和個人信息。

　　第六條 房產等有關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會、物業管理協會應當建立和完善人民調解、行政調解等相銜接的物業管理活動糾紛處理機制。鼓勵通過和解、調解等途徑解決物業管理活動糾紛。

　　第七條 物業管理協會應當按照章程開展行業自律管理，接受房產主管部門的指導和監督。

　　鼓勵和支持物業管理協會組織業務培訓，參與相關標準編制、行業誠信體系建設等工作。

　　第八條 業主委員會、物業管理委員會、物業服務人、建設單位以及街道辦事處、鄉鎮人民政府和居民委員會，依照本條例的規定負有向業主公開信息義務的，應當以書面通知、在物業管理區域主要出入口等顯著位置公布或者按照管理規約、業主大會議事規則約定的其他方式公開信息，但是本條例另有規定的除外。
 

 

　　第二章 物業管理區域

　　第九條 新建物業共用主要配套設施設備的，劃分為一個物業管理區域。前款所稱新建物業，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發的建設項目。新建物業在編制建設工程設計方案或者初步設計時，應當依照法律、法規的規定，按照有利于生產、生活和物業管理需要的原則，合理確定主要配套設施設備的共用范圍。有關主管部門在進行建設工程設計方案審查時，應當征求區、縣（市）房產主管部門的意見。

　　第十條 建設單位應當自取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向建設項目所在地的區、縣（市）房產主管部門提出劃分物業管理區域的申請。區、縣（市）房產主管部門應當會同街道辦事處、鄉鎮人民政府，自收到申請之日起十個工作日內劃分物業管理區域，并書面告知建設單位。物業管理區域的劃分應當征求相關的居民委員會的意見。新建物業出售時，建設單位應當將物業管理區域范圍在銷售現場的顯著位置公布，并在房屋買賣合同中明示。

　　第十一條 沒有劃分物業管理區域的建成居住區需要實施物業管理的，由所在地的區、縣（市）房產主管部門會同街道辦事處、鄉鎮人民政府征求業主、相關的居民委員會意見后，結合城市管理和物業管理實際需要確定物業管理區域，并向全體業主公告。

　　第十二條 有下列情形之一的，業主委員會可以向所在地的區、縣（市）房產主管部門提出物業管理區域調整方案：

　　（一）因河道、城市道路等物理分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經業主大會同意，劃分為兩個以上物業管理區域的；

　　（二）兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，歸并為一個物業管理區域的。

　　區、縣（市）房產主管部門應當征求所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府及相關的居民委員會的意見，自收到材料之日起二十個工作日內作出決定。
 

　　第三章 業主和業主組織

　　第一節 業主和業主大會

　　第十三條 房屋所有權人為業主。

　　因表決業主共同決定事項或者選舉業主委員會的需要，業主委員會、物業管理委員會可以通過所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府請求不動產登記等相關部門依法協助核實房屋所有權人信息，但是能夠通過其他途徑核實的除外。

　　第十四條 業主在物業管理活動中，依法享有下列權利：

　　（一）提議召開業主大會會議；

　　（二）參加業主大會會議，行使投票權；

　　（三）就制定或者修改管理規約、業主大會議事規則，選聘、解聘物業服務人以及其他物業管理事項提出意見和建議；

　　（四）選舉業主委員會成員、候補成員，享有被選舉權；

　　（五）監督業主委員會、物業管理委員會的工作；

　　（六）按照物業服務合同的約定，接受物業服務人提供的服務，監督物業服務人履行物業服務合同；

　　（七）就選舉、表決、共有收入等事項享有知情權；

　　（八）監督共有部分的管理、使用；

　　（九）監督物業保修金、建筑物及其附屬設施的維修資金（以下簡稱物業專項維修資金）、業主共有收入的管理、使用；

　　（十）法律、法規規定的其他權利。

　　第十五條 業主在物業管理活動中，依法履行下列義務：

　　（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

　　（二）遵守物業管理區域內共有部分的使用、公共秩序、環境衛生、裝飾裝修、消防安全、房屋安全、垃圾分類、噪聲管理、供排水管理、動物飼養、衛生防疫、綠化等方面的法律、法規、規章；

　　（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

　　（四）依法配合物業服務人執行政府依法實施的應急處置措施和相關管理措施；

　　（五）按照規定交存物業專項維修資金；

　　（六）按照約定交納物業費；

　　（七）法律、法規規定的其他義務。

　　業主不得以放棄權利為由不履行義務。

　　第十六條 下列事項由業主共同決定：

　　（一）制定和修改業主大會議事規則；

　　（二）制定和修改管理規約；

　　（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

　　（四）選聘和解聘物業服務企業或者其他管理人；

　　（五）使用物業專項維修資金；

　　（六）籌集物業專項維修資金；

　　（七）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　　（八）改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動；

　　（九）業主委員會運行經費的籌集、使用和管理的具體規則及辦法；

　　（十）使用屬于全體業主所有的共有收入或者其他資金，但是在業主大會議事規則約定的次數和額度限制內的除外；

　　（十一）物業管理區域內有關共有和共同管理權利的其他重大事項。業主共同決定事項，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項至第八項規定的事項，應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

　　第十七條 專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算；尚未進行不動產登記的，按照房產測繪機構的實測面積計算；尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算。業主人數按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算。

　　第十八條 一個物業管理區域內的全體業主可以成立一個業主大會。物業管理區域內只有一個業主或者全體業主一致同意的，可以不成立業主大會，由業主共同履行業主大會職責。業主大會定期會議應當按照業主大會議事規則的約定召開。有下列情形之一的，業主委員會應當及時組織召開業主大會臨時會議：

　　（一）經百分之二十以上業主提議的；

　　（二）發生重大事故或者物業管理緊急情況需要及時處理的；

　　（三）區、縣（市）房產主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府經調查發現業主大會的決定違反業主大會議事規則的約定的；

　　（四）法律、法規規定或者管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。

　　第十九條 召開業主大會會議，業主委員會應當于定期會議召開十五日前或者臨時會議召開七日前通知全體業主，將會議議題及其具體內容、時間、地點、方式等向全體業主公示，并按照有關規定在本市物業管理信息網絡系統填報相關信息。住宅小區召開業主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業主大會會議不得就未公示議題進行表決。業主委員會應當將會議決定以書面形式向全體業主公布。

　　第二十條 業主投票一般應當采用電子方式，但是業主要求提供紙質方式的，業主委員會應當提供。市房產主管部門應當建立業主電子投票系統，并免費提供給業主投票使用。投票期限不少于五日且不超過六十日。

　　第二十一條 管理規約應當對物業的使用、維護、管理，業主共同權益，業主義務，共有收入、財務管理、審計，停車管理，印章管理，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。管理規約對全體業主、非業主使用人具有約束力。業主大會議事規則應當就業主大會的名稱、議事方式、表決程序及方式，業主委員會的選舉、罷免和議事規則、人員組成、職責、任期及職務終止等事項依法作出約定。管理規約和業主大會議事規則不得違反法律、法規，不得違背公序良俗，不得損害國家利益和社會公共利益，不得有對部分業主顯失公平的內容。管理規約和業主大會議事規則的示范文本由市房產主管部門會同市民政部門依法制定。

　　第二十二條 物業管理區域符合下列條件之一的，視為具備召開首次業主大會會議的條件，建設單位應當在一個月內按照有關規定向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府報送首次業主大會會議籌備資料：

　　（一）房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之六十以上的；

　　（二）首套房屋出售并交付滿兩年，且房屋出售并交付的建筑面積達到物業總建筑面積百分之三十以上的。首次業主大會會議由依照本條例規定組建的物業管理委員會組織召開。物業管理委員會應當擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案、制定業主委員會成員候選人產生辦法和業主委員會選舉辦法、確定業主委員會成員候選人名單，并在首次業主大會會議召開十五日前向全體業主公示。業主大會自首次業主大會會議表決通過管理規約和業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會之日起成立。分期開發的建設項目為一個物業管理區域的，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業建筑面積和進度等情況，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會成員的辦法。建設單位出售該物業管理區域內的房屋時，應當向買受人明示業主大會決定的事項。

　　第二十三條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位按照物業總建筑面積每平方米一點二元且總額不低于六萬元的標準承擔。建設單位應當在竣工驗收備案前向街道辦事處、鄉鎮人民政府交存籌備經費。籌備經費使用后有結余的，結余部分可以按照業主大會的決定用于物業管理的相關事項。

　　第二節 業主委員會

　　第二十四條 業主委員會是業主大會的執行機構，履行下列職責：

　　（一）召集業主大會會議，制作、保存業主大會會議記錄；

　　（二）按照業主大會議事規則的約定報告業主委員會履職情況；

　　（三）擬定物業服務人選聘、續聘、解聘方案并提請業主大會決定，根據業主大會的決定代表業主與物業服務人訂立、解除物業服務合同，監督和協助物業服務人履行物業服務合同；

　　（四）擬定共有部分以及共有收入的使用、管理方案，提請業主大會決定；

　　（五）監督管理規約的執行；

　　（六）調解因物業使用、維護和管理產生的糾紛；

　　（七）法律、法規規定和業主大會賦予的其他職責。

　　第二十五條 業主委員會成員、候補成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力且具有完全民事行為能力的業主擔任。業主可以在業主大會議事規則中約定業主委員會成員、候補成員需要符合下列條件：

　　（一）遵守法律、法規和管理規約；

　　（二）具有必要的工作時間；

　　（三）按照有關規定或者約定，交存物業專項維修資金、交納需要業主共同分攤的費用，且未惡意拖欠物業費；

　　（四）本人及近親屬未在為本物業管理區域提供物業服務的企業任職；

　　（五）業主大會議事規則約定的其他條件。

　　鼓勵業主中符合條件的中國共產黨黨員通過法定程序成為業主委員會成員。

　　第二十六條 業主委員會成員候選人通過下列方式產生：

　　（一）居民委員會推薦；

　　（二）業主自薦或者聯名推薦。

　　物業管理委員會應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下，按照法律、法規的規定和業主大會議事規則的約定審查業主委員會成員候選人的資格條件。業主委員會成員候選人確定后，物業管理委員會應當在選舉日的十五日前將候選人的情況向全體業主公示，公示時間不得少于七日。

　　第二十七條 業主委員會成員人數為五人以上十一人以下的單數，但戶數在一百戶以下的，可以由三人組成。業主委員會成員由業主大會選舉產生。業主委員會主任、副主任，由業主委員會成員推選產生。業主大會會議選舉產生的業主委員會成員人數未達到業主大會議事規則約定的人數，但達到本條規定的業主委員會最低人數要求并且超過約定人數二分之一的，業主委員會成立。業主委員會可以按照規定刻制業主大會、業主委員會印章。印章一般由業主委員會保管，也可以委托相關的居民委員會保管。使用業主大會、業主委員會印章，應當遵守管理規約和業主大會議事規則的約定。

　　第二十八條 業主委員會實行差額選舉的，未當選業主委員會成員但得票數達到法定票數的候選人，可以當選為業主委員會候補成員，候補成員的任期與業主委員會成員任期相同。業主委員會候補成員可以列席業主委員會會議，但不享有表決權。業主委員會成員缺額的，可以從業主委員會候補成員中按照得票數依次遞補，并向全體業主公示。遞補后，業主委員會成員人數仍未達到法定最低人數要求或者未超過業主大會議事規則約定的總人數二分之一的，應當依照本條例規定重新選舉。

　　第二十九條 業主委員會會議由主任或者其委托的副主任按照業主大會議事規則的約定或者業主大會的決定組織召開。經三分之一以上業主委員會成員提議召開業主委員會會議的，由提議的成員按照業主大會議事規則的約定組織召開。業主委員會召開會議，應當提前告知相關的居民委員會，并接受其指導和監督。業主委員會會議應當有過半數的成員出席，作出的決定應當經全體成員過半數同意并簽字確認。業主委員會成員不得委托他人參加會議。業主委員會應當自作出決定之日起三日內將決定內容向全體業主公布，并告知相關的居民委員會。業主委員會會議應當制作會議記錄，并由出席的成員簽名確認。業主委員會會議記錄應當妥善保存，保存時間按照業主大會議事規則或者業主大會的決定確定。業主委員會會議記錄的示范文本由市房產主管部門制定。

　　第三十條 業主委員會應當及時向全體業主公開下列信息，公開時間不得少于十五日：

　　（一）業主委員會成員和專職工作人員的姓名、職務、聯系方式等信息；

　　（二）管理規約、業主大會議事規則；

　　（三）業主大會、業主委員會的決定；

　　（四）物業服務合同；

　　（五）每半年度共有收入籌集、使用的詳細情況；

　　（六）每半年度使用業主大會、業主委員會印章情況；

　　（七）依照法律、法規規定以及按照管理規約、業主大會議事規則的約定，應當向業主公開的其他信息。業主委員會應當按照有關規定，在本市物業管理信息網絡系統填報前款規定的信息。前款規定的信息有變更的，業主委員會應當依照前款規定將變更后的信息向全體業主公開，并自變更之日起七日內重新填報。

　　第三十一條 業主委員會成員、候補成員不得有下列行為：

　　（一）挪用、侵占業主共有財產；

　　（二）索取、非法收受建設單位、物業服務人或者其他利害關系人提供的利益、報酬，或者利用職務之便要求物業服務人減免物業費等相關費用；

　　（三）泄露業主個人信息或者將業主個人信息用于與物業管理無關的活動；

　　（四）偽造或者指使他人偽造業主的選票、表決票、書面委托書或者業主簽名，冒充業主或者指使他人冒充業主進行電子投票；

　　（五）不妥善保管會計憑證、會計賬簿、財務會計報告等會計資料，偽造、變造、隱匿、故意銷毀會計資料或者不按照規定提供、移交會計資料；

　　（六）不按照規定刻制、使用、移交業主大會或者業主委員會印章；

　　（七）損害業主共同利益或者不正當履行職責的其他行為。業主委員會成員、候補成員有前款規定行為之一或者不再具備業主大會議事規則約定的資格條件的，除已依照本條例規定自行終止職務的外，百分之二十以上業主可以提議業主大會罷免其職務，業主委員會也可以按照業主大會議事規則的約定提議業主大會罷免其職務。被提出罷免的業主委員會成員、候補成員有權向業主大會提出申辯意見。業主委員會成員、候補成員向業主大會提出申辯意見的，業主大會應當在聽取申辯意見后作出決定。

　　第三十二條 業主委員會成員、候補成員任職期間有下列情形之一的，其職務自行終止，由業主委員會確認并向全體業主公布：

　　（一）不再是本物業管理區域業主的；

　　（二）被依法認定為無民事行為能力或者限制民事行為能力的；

　　（三）被依法追究刑事責任的；

　　（四）本人以書面形式提出辭職的；

　　（五）法律、法規規定以及業主大會議事規則約定的其他情形。
 

　　第三十三條 業主委員會任期為三至五年。業主委員會應當在任期屆滿三個月前，向所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府書面報告本屆業主委員會屆滿日期、需要交接的物業管理重要事項等情況，并按照規定選舉產生新一屆業主委員會，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當予以指導。

　　第三十四條 業主委員會任期屆滿或者因缺額等原因在任期內終止的，應當在任期屆滿或者終止之日起十日內，在物業管理委員會監督下，將下列資料和財物移交給新一屆業主委員會；新一屆業主委員會尚未選舉產生的，應當移交給物業管理委員會；尚未成立物業管理委員會的，應當移交給相關的居民委員會：

　　（一）業主委員會會議材料和由業主委員會保管的檔案資料、印章；

　　（二）所有財務會計資料；

　　（三）由業主委員會保管的屬于全體業主共有的財物；

　　（四）應當移交的其他資料。

　　業主委員會成員在任期內職務終止的，應當自終止之日起七日內向業主委員會移交前款規定的資料及財物。

　　第三十五條 業主大會、業主委員會的運行經費由全體業主承擔；物業管理區域內有共有收入的，運行經費可以在共有收入中列支。

　　鼓勵業主委員會編制業主大會、業主委員會年度運行經費預算，提前報請業主大會審議決定。

　　業主大會可以決定給予業主委員會成員適當的工作津貼。經業主大會決定，業主委員會可以聘請執行秘書、財務人員等專職人員，負責協助處理業主委員會日常事務和財務工作。

　　第三十六條 業主委員會應當建立財務管理制度。共有收入和業主大會、業主委員會運行經費應當按照會計準則建立賬簿。業主委員會應當按照《會計檔案管理辦法》的規定妥善保管收支原始憑證以及相關會計資料。

　　第三十七條 有下列情形之一的，業主委員會應當委托專業機構對共有收入的收支情況和業主大會、業主委員會運行經費的使用情況等進行審計：

　　（一）業主委員會任期屆滿的；

　　（二）業主委員會主任或者負責財務管理的業主委員會成員在任期內職務終止的；

　　（三）管理規約、業主大會議事規則約定的其他情形。業主委員會任期屆滿或者在任期內終止的，應當由新一屆業主委員會委托審計；新一屆業主委員會尚未產生的，由物業管理委員會委托審計；業主委員會、物業管理委員會拒絕委托審計的，居民委員會可以代為委托。

　　審計結果應當向全體業主公布，審計費用可以在共有收入中列支。

　　第三節 物業管理委員會

　　第三十八條 有下列情形之一的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時組建物業管理委員會，區、縣（市）房產主管部門應當予以指導，并會同民政部門對物業管理委員會成員開展相關培訓：

　　（一）新交付物業項目尚不具備召開首次業主大會會議條件的；

　　（二）新交付物業項目具備召開首次業主大會會議條件但是尚未成立業主大會的；

　　（三）業主委員會任期屆滿需要換屆選舉的；

　　（四）業主委員會因缺額、被罷免等原因在任期內終止需要重新選舉的；

　　（五）已經劃分物業管理區域但是尚未實施物業管理的建成居住區需要實施物業管理的。

　　第三十九條 物業管理委員會由街道辦事處、鄉鎮人民政府、居民委員會、建設單位各指派一名代表和業主代表組成，成員人數應當為七人以上十一人以下的單數，業主代表的人數不得少于總人數的二分之一；已經成立業主大會的，建設單位可以不再指派人員參加。

　　業主代表人選應當符合本條例規定的參選業主委員會成員的條件，由街道辦事處、鄉鎮人民政府通過聽取業主意見、召開座談會等方式，在自愿參加的業主中推薦產生。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當在物業管理委員會成立前，在物業管理區域內公示物業管理委員會成員名單，公示時間不得少于七日；業主有異議的，可以向街道辦事處、鄉鎮人民政府提出。

　　物業管理委員會主任由街道辦事處、鄉鎮人民政府指派的代表擔任。街道辦事處、鄉鎮人民政府應當自物業管理委員會成立之日起三日內，在物業管理區域內以書面形式向全體業主公布其成員名單。

　　第四十條 物業管理委員會負責組織具備條件的物業管理區域成立業主大會、選舉產生業主委員會或者指導換屆選舉業主委員會。

　　物業管理區域尚不具備召開首次業主大會會議條件的，或者具備召開首次業主大會會議條件但是尚未成立業主大會的，物業管理委員會應當組織業主依法決定有關共有和共同管理權利的重大事項，并臨時代為履行業主委員會的職責。

　　業主大會未能及時選舉產生業主委員會的，物業管理委員會應當組織業主大會履行職責，并按照管理規約和業主大會議事規則的約定臨時代為履行業主委員會的職責。

　　物業管理委員會應當依法履行職責，及時向業主公開物業管理相關信息，不得作出與物業管理無關的決定，不得從事與物業管理無關的活動。

　　物業管理委員會履行職責應當接受街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督。物業管理委員會作出的決定違反法律、法規的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者依法撤銷，并通告全體業主。

　　第四十一條 物業管理委員會的任期一般不超過二年；期滿未推動成立業主大會或者選舉產生業主委員會的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府重新組建物業管理委員會。

　　物業管理委員會在業主委員會選舉產生并按照規定辦理移交手續后解散。

　　第四十二條 物業管理委員會組建、運行的具體辦法，由市人民政府另行制定。
 

 

　　第四章 前期物業管理

　　第四十三條 含有住宅物業的建設項目，建設單位應當在取得商品房預售許可證或者進行現房銷售前，訂立前期物業服務合同。

　　含有住宅物業的建設項目，應當采用公開招標方式選聘物業服務人；投標人少于三個或者物業管理區域的物業總建筑面積較小的，經所在地的區、縣（市）房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘物業服務人。

　　同一物業管理區域內的非住宅建筑物面積計入物業管理區域總建筑面積。

　　建設單位在出售房屋前，應當制定臨時管理規約，作為房屋銷售合同的附件。建設單位制定的臨時管理規約，應當參照市房產主管部門會同市民政部門發布的臨時管理規約示范文本，不得侵害買受人的合法權益。

　　第四十四條 物業服務用房的坐落和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理房屋不動產首次登記前確定。

　　建設單位應當按照規定配置物業服務用房，其中辦公用房面積不少于物業管理區域內實測地上物業總建筑面積的千分之三，經營用房面積不少于物業管理區域內實測地上物業總建筑面積的千分之四；但是物業管理區域內均為非住宅的，只按照不少于實測地上物業總建筑面積千分之三的比例配置辦公用房。

　　規劃為商業或者辦公用途的地下部分建筑物面積，計入前款規定的地上物業總建筑面積。

　　物業服務用房應當獨立成套，屬于物業管理區域內的全體業主所有，不得擅自改變用途。辦公用房應當相對集中，具備通水、通電、通信、采光、通風等基本使用功能和辦公條件，便于物業服務。業主委員會成立后，辦公用房由業主委員會、物業服務人共同使用。

　　第四十五條 物業交付給業主前，建設單位和物業服務人應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下，按照規定移交有關圖紙資料，共同查驗新建物業共有部分。查驗合格的，訂立物業承接查驗協議；查驗不合格的，建設單位應當在三十日內或者在約定期限內返修，并按照規定重新查驗。

　　物業服務人擅自承接未經查驗或者查驗不合格的物業，因共有部分缺陷給他人造成損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　承接查驗的具體辦法由市人民政府另行制定。

　　第四十六條 建設單位應當在簽訂物業承接查驗協議后，及時向物業服務人移交共有部分。

　　建設單位與物業服務人應當對交接共有部分簽署書面交接記錄。交接記錄應當包括移交資料明細、共有部分明細、交接時間、交接方式等內容。

　　物業項目分期開發建設的，建設單位與物業服務人應當分期辦理交接手續，在承接最后一期物業時，辦理物業項目整體交接手續。

　　第四十七條 新建物業辦理房屋所有權首次登記時，建設單位應當將物業管理區域內依法屬于業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房及其占用范圍內的建設用地使用權，按照國家和省、市有關規定一并申請登記為業主共有。

　　建設單位應當在登記后六十日內，在物業管理區域內主要出入口等顯著位置長期公開物業管理區域的建設工程總平面圖和承接查驗信息，并在圖上標明或者文字輔助說明業主共有的道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的位置與面積。物業服務人應當對長期公開的建設工程總平面圖做好相應維護管理工作。

　　第四十八條 前期物業服務合同履行期間，物業服務人應當開設共有收入專門賬戶，定期將共有收入使用、管理的詳細情況向全體業主公布，并按照規定在本市物業管理信息網絡系統填報相關信息；物業服務人出租物業服務用房中的經營用房等共有部分的，租賃期限不得超過業主大會成立后十二個月，租賃收入在扣除合理成本之后屬于業主共有。

　　前期物業服務合同終止，業主委員會應當委托專業機構對前期物業服務期間共有收入的收支情況進行審計并將審計結果公布。
 

　　第五章 物業服務

　　第四十九條 鼓勵采用公開招標方式選聘物業服務人。

　　物業服務人應當在物業服務合同訂立之日起十五日內，將合同副本及相關資料報送所在地的區、縣（市）房產主管部門備案。

　　物業服務合同履行期間，業主提出解聘物業服務人的，應當按照法定程序共同決定。

　　物業服務合同期限屆滿前，業主委員會應當與物業服務人協商合同續訂。物業服務人同意續聘的，業主委員會應當組織召開業主大會會議決定是否續聘。業主大會決定續聘的，應當在原合同期限屆滿前續訂物業服務合同；業主大會決定選聘新的物業服務人的，由業主委員會擬定選聘方案，經業主大會表決通過后，以書面形式向全體業主公示。

　　第五十條 物業服務人應當按照物業服務合同的約定向物業管理區域派駐負責人員和必要的工作人員，履行下列義務：

　　（一）提供清潔衛生、綠化養護、秩序維護等基本服務；

　　（二）依法維護、管理物業管理區域內的公用設施；

　　（三）建立日常管理檔案及共有部分的資料檔案；

　　（四）采取合理措施保護業主、非業主使用人的人身、財產安全；

　　（五）法律、法規規定和物業服務合同約定的其他義務。

　　物業服務人不得強制業主、非業主使用人通過提供人臉、指紋等生物信息方式進入物業管理區域或者使用共有部分，不得泄露在物業服務中獲取的業主、非業主使用人個人信息，不得強制業主、非業主使用人購買其提供或者指定的商品或者服務，不得侵害業主、非業主使用人的人身、財產權利。

　　物業服務人應當通過本市物業管理信息網絡系統或者其他約定方式，聽取業主、非業主使用人的意見和建議，并建立投訴受理制度，公開投訴電話等投訴方式，及時接受業主、非業主使用人投訴。物業服務人應當自收到投訴之日起十日內作出答復。投訴人對答復有異議的，可以向房產等有關部門投訴。

　　第五十一條 物業服務人應當長期公開、及時更新下列信息：

　　（一）物業服務項目負責人員、工作人員的姓名、職務、聯系方式等；

　　（二）物業服務內容和標準、收費標準和方式等；

　　（三）電梯維護保養單位的名稱、聯系電話和應急處置措施等；

　　（四）法律、法規、規章規定以及物業服務合同約定應當向業主公開的其他信息。

　　第五十二條 除按照國家和省有關規定實行政府指導價的以外，物業服務收費實行市場調節價。

　　物業服務收費實行政府指導價的，具體范圍和收費標準由市發展和改革主管部門會同市房產主管部門根據省有關規定確定，并根據物業服務成本變化情況等因素進行調整。

　　物業服務收費實行市場調節價的，物業管理協會可以在房產主管部門的指導、監督下，根據本行政區域經濟發展水平和成本變動情況，定期發布各類物業服務內容、服務標準及參考價格。

　　第五十三條 因職工最低工資標準調整或者其他物業服務成本發生較大變化等原因，需要調整物業服務收費標準的，應當遵守下列規定：

　　（一）物業服務人委托專業機構對上一年度本物業服務項目的經營情況進行審計，并將審計報告提交業主委員會；

　　（二）物業服務人擬定收費標準調整方案，包括調整范圍和理由，提交業主委員會；

　　（三）業主委員會將審計報告、收費標準調整方案公示三十日以上；

　　（四）業主委員會將調整方案提交業主大會決定。

　　物業服務人應當將物業收費標準的調整事項和結果及時報告所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和相關的居民委員會。

　　第五十四條 含有住宅的物業管理區域內共有部分的水、電費用需要分攤的，物業服務人應當按照收費周期及時向業主公開用量、單價、金額等情況，由業主按照約定方式分攤；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分面積所占比例分攤。

　　業主對分攤情況提出異議的，物業服務人應當及時答復。

　　第五十五條 物業交付給業主前，物業費由建設單位承擔。物業交付給業主后，物業費由業主按照物業服務合同的約定承擔；當事人另有約定的，從其約定。各級人民政府、主管部門、居民委員會委托物業服務人實施物業服務合同約定以外的公共服務事項的，應當支付相關費用。

　　業主應當按照約定按時足額交納物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付，業主委員會有權依照法律、法規規定以及按照管理規約的約定協助物業服務人催交；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。物業服務人不得采取停止供電、供水、供氣、供熱等方式催交物業費。

　　物業服務合同約定預收物業費的，預收期限最長不得超過十二個月，且不得超過合同期限。

　　第五十六條 業主轉讓、出租物業或者設立居住權的，應當將管理規約、物業服務收費標準等事項告知受讓人、承租人或者居住權人，并自合同簽訂之日起十五日內，將物業轉讓、出租或者設立居住權的相關情況告知業主委員會和物業服務人。

　　第五十七條 物業服務合同終止且業主大會選聘新的物業服務人或者決定自行管理的，原物業服務人應當自終止之日起十五日內退出物業管理區域，向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人移交共有部分和物業管理檔案資料、物業承接查驗資料，以及受委托管理的共有收入等相關財物，合同另有約定的從其約定。前期物業服務合同終止的，移交應當在街道辦事處、鄉鎮人民政府監督下進行。

　　業主大會選聘新的物業服務人的，業主委員會應當在訂立物業服務合同后十日內，與新物業服務人對共有部分進行承接查驗；查驗合格的，訂立承接查驗協議，并按照規定移交物業承接查驗資料。

　　原物業服務人不得以業主欠交物業費、其他糾紛未解決、階段工作未完成、物業服務合同未履行完畢等理由拒絕退出物業管理區域。業主不得以原物業服務人已退出本物業管理區域為由，拒絕支付相應的物業費。

　　第五十八條 因物業服務人不履行或者不能履行物業服務合同，影響業主基本生活的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當組織有關單位確定臨時物業服務人，提供清潔衛生、秩序維護等維持業主基本生活的服務事項。

　　第五十九條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當服務到物業管理區域內的最終用戶，并向最終用戶收取費用。專業單位不得強制物業服務人代收費用，不得因物業服務人拒絕代收費用而停止向最終用戶提供服務。

　　物業服務人接受專業單位委托代收費用的，不得向業主收取手續費、周轉金、保證金等費用。

　　物業服務人退出物業管理區域時已代收但未向專業單位繳清的費用，專業單位應當請求原物業服務人償還，不得因此停止向最終用戶提供服務。

　　第六十條 物業服務人按照物業服務合同的約定，對物業服務用房中的經營用房等共有部分進行經營產生的收入，在扣除合理成本之后屬于業主共有。

　　共有收入委托物業服務人管理的，物業服務人應當開設專門賬戶，不得與物業服務人其他收支合用賬戶，并定期公開共有收入的詳細收支情況。共有收入由業主委員會管理的，應當以業主委員會名義開設專門賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義開設賬戶。業主委員會應當定期委托專業機構對共有收入的收支情況進行審計，并將審計結果向全體業主公布。

　　共有收入應當主要用于補充物業專項維修資金，但補充后達到首期交存金額的可以停止補充，也可以根據業主大會的決定用于共有部分保修期滿后的維修、更新、改造或者物業管理的其他需要。

 

　　第六章 物業使用和維護

　　第六十一條 業主、非業主使用人應當遵守法律、法規、規章及臨時管理規約、管理規約，按照規劃用途合理、安全地使用物業。

　　業主、非業主使用人、物業服務人不得實施下列行為：

　　（一）違法拆除、變動建筑主體或者承重結構；

　　（二）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方；

　　（三）違法搭建、改建建筑物、構筑物，違法挖掘房屋地下空間，或者違法改變建筑物外立面；

　　（四）擅自改變房屋用途或者將配套設施挪作他用；

　　（五）擅自占用公共用地；

　　（六）違法飼養動物或者不履行飼養人義務，嚴重影響其他業主生活；

　　（七）違反生活垃圾分類管理規定投放垃圾；

　　（八）從建筑物中拋擲物品；

　　（九）損壞、挪用或者擅自拆除、停用消防設施、器材，埋壓、圈占、遮擋消火栓，占用防火間距，占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地；

　　（十）違反消防安全管理規定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電；

　　（十一）法律、法規、規章和臨時管理規約、管理規約禁止的其他行為。

　　發現前款行為的，業主有權投訴、舉報；物業服務人應當進行勸阻、制止，必要時應當向相關主管部門報告，相關主管部門應當依法及時處理。

　　對違法占用、堵塞、封閉疏散通道、安全出口、消防車通道、消防車登高場地的，物業服務人還可以按照物業服務合同、臨時管理規約、管理規約的約定予以清理。

　　第六十二條 業主、非業主使用人進行物業裝飾裝修的，應當遵守相關法律、法規和臨時管理規約、管理規約，并事先告知物業服務人。

　　物業服務人對物業裝飾裝修活動進行巡查時，業主、非業主使用人和裝飾裝修企業及其人員應當予以配合。

　　第六十三條 物業管理區域內規劃用于停放機動車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。

　　占用物業管理區域內業主共有的道路或者其他場地停放機動車、非機動車的，應當遵守下列規定：

　　（一）業主大會成立前，車輛停放管理制度由物業管理委員會組織制定；尚未成立物業管理委員會的，由物業服務人在街道辦事處、鄉鎮人民政府指導下制定；

　　（二）業主大會成立后，相關管理制度由業主大會制定；

　　（三）對車輛停放收費的，應當確定收費標準。

　　利用人民防空工程停放機動車、非機動車的，應當遵守《中華人民共和國人民防空法》等法律、法規、規章的規定。

　　第六十四條 物業交付給業主前，建設單位應當按照有關規定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業設施設備移交給相關專業單位管理，并移交有關技術資料。相關專業單位應當及時接收。物業交付時，建設單位應當將有關專業設施設備移交專業單位管理的情況予以公布。

　　第六十五條 供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位在接收物業管理區域內專業設施設備后，應當按照國家和省、市相關規定，承擔物業管理區域內專業設施設備的維修、養護、更新改造責任，確保專業設施設備的安全運轉和全體業主的正常使用。專業單位委托物業服務人負責專業設施設備日常維修養護的，應當明確維修養護的主要事項和費用支付的標準與方式。

　　第六十六條 用于銷售的物業，建設單位應當在竣工驗收之前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例，向市、縣（市）房產主管部門指定的物業保修金管理機構交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。

　　物業保修金管理機構應當將建設單位交存物業保修金的相關信息共享給區、縣（市）城鄉建設主管部門，由區、縣（市）城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗交存情況。

　　第六十七條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔保修責任。

　　在物業保修期內，經鑒定房屋等建筑安裝工程存在質量問題，但是建設單位不履行保修責任或者不能履行保修責任的，業主或者業主委員會可以申請使用物業保修金。鑒定機構由建設單位與業主或者業主委員會協商確定，協商不成的，由區、縣（市）城鄉建設主管部門指定。

　　建設單位因注銷、清算等原因無法繼續履行保修責任的，應當確定繼續履行保修責任的單位，并告知物業保修金管理機構。

　　因建設單位或者繼續履行保修責任的單位不履行保修責任，業主或者業主委員會按照規定使用物業保修金的，建設單位或者繼續履行保修責任的單位應當在使用后十五日內足額補存。

　　第六十八條 物業保修金管理機構應當在物業保修金存儲期限屆滿前一個月內，將擬退還物業保修金的事項在相關的物業管理區域內進行公示，期限為三十日。在公示期內，業主、業主委員會、物業服務人未提出異議的，物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位；有提出異議的，建設單位或者繼續履行保修責任的單位與異議提出人應當在六個月內解決爭議。逾期未解決爭議，且異議提出人未就爭議事項提起訴訟或者申請仲裁的，物業保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位或者繼續履行保修責任的單位。

　　第六十九條 物業保修期滿后，共有部分的維修、更新、改造所需費用，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，由業主按照專有部分面積所占比例承擔。

　　鼓勵通過公開招標方式選聘施工單位實施對共有部分的維修、更新、改造。

　　第七十條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在物業竣工驗收備案之前，按照物業總建筑面積和交存標準向市、縣（市）房產主管部門指定的物業專項維修資金管理機構交存物業專項維修資金。

　　前款所稱物業總建筑面積以房產測繪機構提供的測繪成果為準；交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由市、縣（市）房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報本級人民政府批準后公布。

　　物業交付時，建設單位應當按照專有部分面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　物業專項維修資金管理機構應當將建設單位交存物業專項維修資金的相關信息共享給區、縣（市）城鄉建設主管部門，由區、縣（市）城鄉建設主管部門在辦理物業竣工驗收備案時核驗交存情況。

　　第七十一條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十的，業主委員會應當組織續交；續交方式、金額等具體事項由管理規約約定或者由業主共同決定。

　　業主未按照管理規約的約定或者業主共同決定續交物業專項維修資金的，由業主委員會催告。

　　所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會應當指導、協調物業專項維修資金續交工作。

　　第七十二條 物業專項維修資金應當按照國家和省、市有關規定專項用于共有部分保修期滿后的維修、更新和改造，并遵守下列規定：

　　（一）涉及整個物業管理區域的共有部分的，在該區域全體業主的物業專項維修資金賬戶中列支；涉及單幢或部分物業共有部分的，在其相關業主的物業專項維修資金賬戶中列支；

　　（二）工程完工后，業主委員會應當組織驗收，并委托專門機構進行決（結）算審計；但是決（結）算金額在三萬元以下的，經業主委員會審核同意，可以不進行決（結）算審計。工程決（結）算金額超出預算金額百分之十以上的，超出部分應當按照有關規定重新申報。

　　第七十三條 共有部分發生下列危及公共安全或者嚴重影響業主居住使用的緊急情況的，物業服務人應當及時報告業主委員會，并采取必要安全措施或者應急措施：

　　（一）電梯嚴重故障；

　　（二）消防設施、器材嚴重損壞；

　　（三）建筑外立面存在脫落危險；

　　（四）圍墻、道路坍塌；

　　（五）屋頂、外墻滲漏；

　　（六）排水設施嚴重堵塞或者損壞。

　　發生前款規定的緊急情況，需要立即使用物業專項維修資金對共有部分進行維修和更新、改造的，維修方案經業主委員會審核，并經所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者受其委托的居民委員會確認后，可以不經業主共同決定，直接申請使用物業專項維修資金。

　　工程完工后，業主委員會應當組織驗收，并委托專門機構進行決（結）算審計；所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當及時確認工程完成情況，并將確認后的相關維修方案和工程完成情況報區、縣（市）市場監管、消防救援、城鄉建設、房產等相應主管部門備案，由相應主管部門對工程完成情況進行監督檢查。

　　第七十四條 下列費用不得從物業專項維修資金中列支：

　　（一）依法應當由建設單位或者施工單位承擔的共有部分維修、更新和改造等費用；

　　（二）依法應當由相關專業單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用；

　　（三）因人為損壞及其他原因應當由當事人承擔的修復費用；

　　（四）根據物業服務合同應當由物業服務人承擔的維修養護費用；

　　（五）國家和省有關規定中明確應當由有關單位和個人承擔的費用。
 

　　第七章 監督管理

　　第七十五條 市人民政府應當加強對物業管理活動監督管理工作的領導，組織本條例的實施，建立物業管理綜合協調制度，統籌解決物業管理工作中的重大問題。

　　區、縣（市）人民政府應當組織本級相關部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理活動的監督管理，協調解決物業管理工作中的相關問題，并為街道辦事處、鄉鎮人民政府開展物業管理活動監督管理工作提供必要保障。

　　第七十六條 市房產主管部門負責本市行政區域內物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

　　（一）制定本市物業管理相關政策；

　　（二）建立和完善物業服務信用管理制度，對本市物業服務行業進行監督管理；

　　（三）建立、維護本市物業管理信息網絡系統；

　　（四）負責本市物業保修金、物業專項維修資金的歸集和使用管理，建立年度公布及日常查詢制度，接受業主監督；

　　（五）制定管理規約、業主大會議事規則、物業服務合同等示范文本；

　　（六）指導和監督本市物業管理協會開展行業自律和服務工作；

　　（七）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　市房產主管部門應當督促區、縣（市）房產主管部門支持、指導街道辦事處、鄉鎮人民政府做好物業管理活動的監督管理。

　　第七十七條 區、縣（市）房產主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理，履行下列職責：

　　（一）依法劃定、調整物業管理區域；

　　（二）監督管理物業保修金、物業專項維修資金的歸集、使用，建立年度公布及日常查詢制度，接受業主監督；

　　（三）受理物業服務合同備案；

　　（四）依法對物業服務人和從業人員的物業服務活動進行監督管理；

　　（五）定期組織業主委員會成員、物業管理委員會成員、物業服務從業人員、居民委員會人員開展物業管理知識培訓；

　　（六）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　第七十八條 發展和改革、經濟和信息化、城鄉建設、民政、財政、規劃和自然資源、市場監督管理、應急管理、公安、城市管理、生態環境、人民防空和消防救援等部門應當按照各自職責，做好物業管理活動的監督管理工作。

　　第七十九條 街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將物業管理活動納入基層治理工作，根據需要建立物業管理聯席會議等制度，落實人員、經費，履行下列職責：

　　（一）指導、監督、協助業主成立業主大會，指導、監督業主委員會換屆選舉，辦理業主委員會備案手續，對相關人員進行培訓；

　　（二）指導、監督業主大會、業主委員會履行職責；

　　（三）組建物業管理委員會并指導、監督其運行；

　　（四）監督物業承接查驗；

　　（五）法律、法規、規章規定的其他職責。

　　居民委員會協助街道辦事處、鄉鎮人民政府開展相關工作，向街道辦事處、鄉鎮人民政府反映業主的意見、要求和提出建議。

　　第八十條 業主委員會不依照本條例規定組織召開業主大會會議的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令業主委員會在三十日內組織召開；逾期未召開的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府指導業主召開。

　　業主委員會未依照本條例規定向業主公開相關信息的，或者未按照規定在本市物業管理信息網絡系統填報、更新相關信息的，由所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府責令限期改正。

　　業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者依法撤銷其決定，并通告全體業主。

　　第八十一條 街道辦事處、鄉鎮人民政府經調查發現業主委員會成員有本條例第三十一條第一款規定情形的，可以建議業主大會罷免其職務。

　　業主委員會有下列情形之一的，由街道辦事處、鄉鎮人民政府責令改正；拒不改正、造成嚴重后果的，街道辦事處、鄉鎮人民政府可以向業主大會建議罷免業主委員會全體成員職務，發現涉嫌違法行為的，應當向相關部門報告：

　　（一）不執行業主大會決定的；

　　（二）不按照規定組織召開業主大會會議的；

　　（三）不按照規定籌集、使用物業專項維修資金的；

　　（四）挪用、侵占物業專項維修資金或者全體業主共有的財物的；

　　（五）違反法律、法規規定，侵害業主合法權益的其他行為。

　　第八十二條 區、縣（市）人民政府和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當將業主委員會、物業服務人納入相關突發事件應急處置工作體系，建立物資和資金保障機制。

　　發生突發事件時，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當按照響應等級組織落實市和區、縣（市）人民政府的應急措施，指導、督促物業服務人配合居民委員會開展工作。

　　第八十三條 任何單位或者個人都有權通過“12345”市長公開電話等方式舉報、投訴違反本條例的行為，相關部門應當按照規定及時處理。
 

　　第八章 法律責任

　　第八十四條 違反本條例規定的行為，法律、行政法規和省的地方性法規已有法律責任規定的，從其規定。

　　本條例規定的行政處罰，實行綜合行政執法的，依法由綜合行政執法部門實施。

　　第八十五條 建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由區、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，按照下列規定予以處罰：

　　（一）未按照規定報送籌備首次業主大會會議所需的有關資料的，處一萬元以上三萬元以下罰款；

　　（二）未按照規定交存首次業主大會會議籌備經費的，處應交存籌備經費的一倍以上三倍以下罰款；

　　（三）未按照規定移交有關圖紙資料和查驗新建物業共有部分的，處五萬元以上十萬元以下罰款。

　　第八十六條 物業服務人違反本條例規定，有下列情形之一的，由區、縣（市）房產主管部門責令限期改正，可以給予警告或者按照下列規定予以處罰：

　　（一）未按照規定辦理物業服務合同備案或者偽造、篡改備案相關資料的，處五千元以上五萬元以下罰款；

　　（二）以業主拖欠物業費為由，實施停止供水、供電、供氣、供熱等行為的，處一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（三）無正當理由拒絕退出物業管理項目的，處十萬元以上三十萬元以下罰款；

　　（四）未按照規定開設共有收入專門賬戶的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第八十七條 業主委員會成員違反本條例規定，拒不移交其保管的資料、財物的，由區、縣（市）房產主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五百元以下罰款。

　　第八十八條 業主、非業主使用人違反本條例規定，有下列情形之一的，由有關主管部門按照下列規定予以處罰：

　　（一）將無防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的臥室、起居室（廳）、書房和廚房的上方的，由區、縣（市）房產主管部門責令改正，處一萬元以上五萬元以下罰款；

　　（二）違反消防安全管理規定為電動汽車、電動摩托車、電動自行車充電的，由消防救援機構責令改正，處五十元以上二百元以下罰款。

　　第八十九條 房產主管部門、街道辦事處、鄉鎮人民政府和其他有關管理部門的工作人員在物業管理活動監督管理中，有下列情形之一的，由其所在單位、主管部門、上級機關或者監察機關依法給予處分：

　　（一）違法實施行政許可或者行政處罰的；

　　（二）不依照法律、行政法規、省的地方性法規和本條例規定履行職責的；

　　（三）發現違法行為不及時查處，或者包庇、縱容違法行為，造成嚴重后果的；

　　（四）其他玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的情形。
 

　　第九章 附 則

　　第九十條 本條例中下列用語的含義是指：

　　（一）專有部分，包括具有構造上、利用上的獨立性，能夠明確區分、可以排他使用并且能夠登記成為特定業主所有權的房屋和規劃上專屬于特定房屋且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等，以及車位、攤位等特定空間。

　　（二）共有部分，包括依法屬于業主共有的道路、綠地，其他公共場所、公用設施、物業服務用房，建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分，以及其他不屬于業主專有部分、也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

　　（三）物業服務人，包括物業服務企業和其他管理人。

　　（四）非業主使用人，包括承租人、居住權人等。

　　（五）“以上”、“以下”、“屆滿”，包括本數；“不足”、“超過”，不包括本數。

　　第九十一條 經業主共同決定，物業管理區域可以由業主參照本條例自行管理，所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府和相關的居民委員會應當予以指導、監督，業主可以請求所在地的房產等有關部門依法予以協助。

　　物業管理區域實行業主自行管理的，執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等事項應當由業主共同決定。

　　業主自行管理的，由全體業主履行物業管理區域內的安全防范和消防安全職責。對電梯等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理，業主應當委托專業機構進行維護。

　　業主自行管理中需要開具發票的，可以持所在地的街道辦事處、鄉鎮人民政府或者相關的居民委員會的證明材料，向稅務部門申請辦理臨時稅務登記證，憑臨時稅務登記證申請領用發票。

　　業主可以共同決定委托專業機構對管理費用、共有收入等進行財務管理和審計。管理賬目應當每年向業主公布一次。

　　第九十二條 農民集體所有土地上的住宅小區的物業管理可以參照本條例執行，由相關的村民委員會履行本條例規定的居民委員會職責。

　　第九十三條 本條例自2022年3月1日起施行。  上海刑事律師事務所